关于印发《山东省房地产业转型升级实施方案》的通知

山东省人民政府办公厅文件

鲁政办字〔2015〕151号

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山东省人民政府办公厅

关于印发《山东省房地产业转型升级 实施方案》的通知

各市人民政府，各县(市、区)人民政府，省政府各部门、各直属机构，各大企业，各高等院校：

《山东省房地产业转型升级实施方案》已经省政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

山东省人民政府办公厅

                                                            2015年9月1日 

山东省房地产业转型升级实施方案

为推动房地产业转型升级，建立房地产业健康发展长效机制，制定本实施方案。

一、产业现状

房地产业是国民经济支柱产业。近年来，在省委、省政府正确领导下，我省房地产业保持平稳健康发展，取得重要阶段性成果，为经济社会发展做出了积极贡献。

（一）产业规模居全国前列。2014年，全省商品房施工面积5.45亿平方米，完成房地产开发投资5818亿元，分别居全国第2、第4位；销售商品房9180万平方米，实现销售额4880亿元，分别居全国第3、第4位；实现房地产业增加值2551亿元，占地区生产总值的4.3%，居全国第4位。城镇居民人均住房建筑面积37.3平方米。

（二）产业体系比较完善。2014年，我省房地产业共吸纳从业人员73.3万人，实现营业收入6350亿元。其中，房地产开发企业8119家，竣工商品房7787万平方米；物业服务企业6814家，管理住宅、写字楼、商场、学校、医院等12.5亿平方米；房地产经纪、估价等中介企业9873家，促成居民和企业买卖、租赁、抵押房产等交易额3000多亿元。

（三）市场总体平稳健康。全省各地结合实际，认真落实国家各个阶段的房地产市场调控政策，基本做到了开发规模、房价水平与经济社会发展需求、居民承受能力相适应，市场运行没有大起大落，总体上保持了平稳健康的发展态势。2014年，全省商品房平均销售价格每平方米5316元，比全国平均水平低1007元。按我省商品住宅基本套型110平方米、城镇居民人均可支配收入29222元计算，房价收入比为6.67，处于国际公认的6-8的合理区间内。

（四）产业发展基础良好。作为全国首批住宅产业现代化试点省份，我省住宅产业现代化工作取得一定成效。目前全省拥有1个国家级综合试点城市（济南）、8个国家级住宅产业化基地，183个开发项目通过A级住宅性能认定，47个小区入选国家康居示范项目，40个项目获全国房地产行业最高奖——“广厦奖”，数量均居全国第一。500余家开发企业参与保障性安居工程和农村新型社区建设，为改善城镇中低收入居民和农民居住条件做出了积极贡献。

（五）对地方财政贡献突出。“十五”以来，房地产业提供的地税收入年均递增30%以上，2014年达到969亿元，占全省地税收入的27%，在服务业中居首位，还带动了建筑、建材、金融、商业、物流、家具、家电等几十个相关产业的发展。2014年，全省房地产企业缴纳土地出让金525亿元，缴纳城市基础设施配套费221亿元，有力促进了城市建设和发展。

与促进新型城镇化、推动经济社会协调发展、实现转型升级新跨越的要求相比，我省房地产业还存在以下突出问题和不足：一是商品房库存偏高，截至2014年底，全省商品房库存1.6亿平方米，去化周期达到27.3个月；二是产业集中度偏低，龙头企业实力弱，缺乏知名品牌企业，全国开发、物业企业百强中均只有1家；三是产品结构不合理，居住地产比重偏大，商业地产供应过剩，工业、物流、养老、旅游等跨界地产比重偏低；四是资本运营能力差，企业自有资金少，融资能力低，没有一家直接发行上市的房地产企业。

二、思路目标

（一）总体思路。深入学习贯彻党的十八大和十八届三中、四中全会精神，深入学习贯彻近平总书记系列重要讲话精神，适应经济发展新常态，顺应新型工业化、信息化、城镇化、绿色化、农业现代化同步发展的大趋势，坚持以人为本，满足人民群众的居住需求，整合提升开发行业，做大做优物业行业，规范发展中介行业，不断提高产业的绿色化、智能化、精细化水平，不断提高产品的耐久期、舒适度、便利性，不断提高企业的规模化、专业化、品牌化程度，大力促进房地产业转型升级，建立房地产市场健康发展长效机制。

（二）遵循原则。

1.坚持协调发展，致力于提高质量效益，充分发挥房地产业对扩内需、稳增长、调结构、改善城市环境的带动作用。

2.坚持和谐发展，致力于实现“住有所居”，更加注重住房保障和住宅品质，努力满足新型城镇化发展需要，满足不同区域、不同层次居民的多元化住房需求。

3.坚持配套发展，致力于改善公共服务，将基础教育（中小学、幼儿园）、医疗卫生、养老服务、文化体育、社区管理等配套设施，与住房“同步规划、同步建设、同步交付使用”。

4.坚持绿色发展，致力于推进建筑（住宅）产业现代化，更加注重节地、节能、节水、节材和环境保护，带动绿色建筑发展和低碳社区、低碳城市建设。

5.坚持创新发展，致力于增强行业活力，更加注重体制创新、机制创新、管理创新，加快推动产品创新、技术创新、商业模式创新，促进房地产业转型发展。

（三）发展目标。住宅品质明显提升，产业结构明显优化，产业集中度明显提高，主要经济指标居全国前列。2015-2020年，每年房地产开发投资保持在6000亿元左右，商品房销售面积保持在1亿平方米左右，物业管理面积年均增长7%左右。到2017年，房地产业增加值占地区生产总值的比重达到4.5%左右，提供地税收入1100亿元左右；到2020年，房地产业增加值占地区生产总值的比重达到5%左右，提供地税收入1200亿元左右。

三、实施路径

（一）加快转变房地产供应和消费模式，保持房地产市场平稳健康发展。

1．适应市场需求，优化商品房供应结构。着眼于促进产城融合、繁荣发展服务业，转变房地产开发模式，适度降低商品住宅供应比重，由相对单一的居住型产品向多元化产品转变，积极发展跨界地产。

（1）工业地产：主要在开发区、工业园区内获取工业用地，投资建设道路、管线、绿化等 基础设施 和厂房、仓库、研发基地等房屋建筑，以租赁、转让或合资、合作方式获得投资回报。

（2）创业工场：适应大众创业、万众创新特别是“互联网+”产业的需求，为小微企业、自由职业者、创业者开发建设条件便利、质优价廉的工作生活场所，如创客空间、SOHO（办公居住一体化）、LOFT（灵活布局开敞空间）、电商用房（办公仓储加工物流一体化）等，促进技术创新、知识分享、创意交流、协同创造。其中，对有前景的创业团队可以房价、房租作价折算为股权。

（3）养老地产：针对日益扩大的养老需求，开发建设集居住、服务、商业、医疗护理、休憩娱乐等功能于一体的综合性养老社区，在普通商品房小区配建“老少居”、“老人房”、养老公寓，在已建成小区中插建、改建日间照料中心等养老服务设施。

（4）旅游地产：针对迅速升温的旅游需求，依托或营造独特旅游资源，开发建设涵盖住宿（普通酒店、分时度假酒店、第二居所）、观光游览、休闲度假、会议接待等功能的综合性地产项目。

（5）教育、文化、体育地产：针对教育、文化、体育等需求，依托或营造中小学和高等院校、历史文化街区和公共文化设施、体育场馆和训练基地，开发建设居住与基础教育、高等教育、文化体验、运动健身、旅游商贸等功能复合型地产项目。

（6）物流地产：选择合适地点，投资建设物流仓库、配送中心、分拨中心等现代物流设施，租赁、转让给物流企业并提供物业管理、信息服务，带动人流、物流、信息流、资金流的全面汇集。

（7）商务地产：主动与制造业、商贸流通业、咨询服务业等大中型企业沟通对接，定向开发建设写字楼，或面向小微企业招商、招租，促进总部经济、楼宇经济发展。

（8）城市综合体：根据经济发展水平和城市规模，在合适区位开发建设集购物、娱乐、餐饮、办公、居住等功能为一体的城市综合体，为服务业发展提供载体和空间。

2．实行供需双向调节，努力消化库存商品房。根据市场供求变化，实行供需双向调节，分不同区域、不同城市、不同区位、不同类型，因症施治、精准调控，保持房地产市场平稳健康发展，坚决防止大起大落。

（1）控制商品房供应规模。科学编制住房建设规划和年度计划，有序控制土地投放和开发项目建设进度，精心研究制订未开发房地产用地的用途转换方案。

（2）促进住房合理消费。落实国家金融、税收、住房公积金等政策，适当提高公积金贷款额度，加强舆论引导，增强购房者的支付能力和信心。活跃住房二级市场，促进刚性需求和改善性需求有效释放。

（3）打通保障房和商品房通道。提高棚户区改造货币化安置比重，提高国有土地上房屋征收货币补偿比重，引导被安置居民选购合适的商品房。提高公共租赁住房发放租赁补贴比重，政府原则上不再直接投资集中建设公共租赁住房，确实需要的，收购符合条件的中小套型商品房或在商品房小区中配建。

（4）满足农村转移人口住房需求。适应我省就地就近城镇化发展特点，瞄准农村市场，重点面向已在城镇稳定就业的农村转移人口，提供或改造符合其需求的商品住房，突出完善教育、医疗、社区服务设施，加快中小城市及小城镇去库存化进程。

（5）改善农村教师和医护人员工作生活条件。各地可在农村中小学、乡镇卫生院驻地或附近，由政府收购或租用合适的商品房，用作在岗教师、支教教师、顶岗实习师范生和在岗医护人员周转宿舍，租金标准可参照当地公共租赁住房政策执行；鼓励在编在岗的农村教师和乡镇卫生院医护人员在县城（县级市、区政府驻地）购买商品房，可由当地教育、卫生计生部门组织，以优惠价格共同购买。

（6）创新消化库存商品房。各地政府可采用贴息、补助等方式，鼓励将符合条件的商品房和闲置厂房、仓库等房屋建筑，改造为电商用房、都市型工业（轻加工研发型）地产、“创客空间（会议室+实验室+茶社或咖啡屋+办公间）”、科技企业孵化器、商务居住复合式地产、高层次人才公寓等，实现消化商品房库存与促进新兴产业发展的多赢。对长期滞销且符合条件的商业营业用房和写字楼，可由政府收购或长期租用，改造为中小学、幼儿园用房，缓解“上学难”、“入托难”问题。允许创意、设计、软件等领域的小微企业和自由职业者，将住宅、公寓登记注册为营业场所。

3. 完善各类配套设施，提高住房消费吸引力。各地要本着均衡布局、方便群众的原则，完善城镇基础教育（中小学、幼儿园）、医疗卫生、养老服务、文化体育、社区管理等公共服务设施建设规划，将上述各类设施的配建规模、标准落实到每个新建住宅小区和棚户区改造项目中，在规划条件和开发项目建设条件意见书予以载明。未按规划条件和建设条件意见书要求完成配套建设、不能同步交付使用的项目，住房城乡建设部门不予办理竣工综合验收备案，不动产登记经办机构不予受理不动产登记申请。突出落实中小学配建要求，解决好城镇中小学“大班额”问题。已建成小区因开发企业原因未达到配建要求的，责成开发企业在2017年底前完成，否则记入不良信用记录，重新核定开发资质，限制或停止其承接新的开发项目；违反规划在中小学用地上进行违法建设的，责令拆除，限期按规划要求完成中小学建设。

4．转变房屋消费模式，发展房产租赁市场。引导城镇新就业人员树立“先租后买、先小后大、逐步改善”的住房观念，促进住房梯度消费。把房产租赁作为重点行业来培育，大力盘活闲置住房，努力降低房屋空置率，促进劳动力自由流动，减轻青年人购房压力。培育专业化、规模化的住房租赁经营企业，鼓励物业服务企业兼营住房租赁业务，为城市流动人口尤其是外来创业、务工人员提供稳定居所。支持开发企业租售并举，鼓励在新建商品房项目中长期持有部分房源对外出租，鼓励划拨资产或投资兴办住房租赁经营企业，鼓励与住房租赁经营企业长期战略合作。鼓励开发企业长期持有工业、物流、商业、商务地产和养老、旅游、体育等设施，向社会提供租赁和运营服务。积极开展房地产投资信托基金（REITs）试点，拓宽社会投资渠道，扩大开发企业和住房租赁经营企业融资规模；鼓励有房居民或开发商将自有房产作价购买基金，获得长期稳定收益，同时多渠道增加租赁房源。允许机关事业单位以租赁方式解决办公用房缺口。

5．提高物业服务水平，促进和谐社区建设。继续鼓励社会投资兴办物业企业，鼓励大中型开发企业自营物业企业、自管开发项目，为购房业主提供优质延伸服务，强化自身品牌效应。新竣工商品房项目全部实行物业管理，引导农村新型社区开展物业管理。充分发挥行政和市场的作用，对1995年前建成的城镇和工矿区老旧住宅小区全面开展整治改造，用五年时间基本完成整治改造任务，实现物业管理全覆盖，切实解决弃管小区居民生活环境恶化问题。与基层组织建设、社区建设、社区管理密切结合，充分发挥街道办事处、社区居委会对物业管理的指导监督作用，合力构建和谐社区。以城市或市辖区为单元，发展楼宇自控、公用设备、房屋修缮等专业服务；运用局域网、物联网、手机客户端（APP）等现代信息技术，提高物业服务效率；引导物业企业发展代购代办、老人陪护、家政服务等业务，促进物业服务专业化、信息化、多元化。

6．规范房地产中介服务，提升行业信誉和整体实力。引进高端人才或顾问团队，培育发展我省的房地产咨询先进企业，为开发行业提供房地产市场调研、开发项目可行性研究及策划等专业服务，从源头上增强开发项目的前瞻性、差异性、适应性。发展品牌型、规模化、跨区域的房地产估价机构，加强估价师队伍建设，通过抽查、互审等方式提高估价报告质量，为委托人提供优质服务。全面实行房地产经纪机构备案制度，加强经纪人、经纪人协理登记和信用管理，依法严肃查处违规售房、“黑中介”等行为，支持实力强、信誉好的经纪机构扩大服务规模、创新经营方式，活跃商品房、二手房和房产租赁市场。

（二）加快转变住房建造模式，推进建筑（住宅）产业现代化。

1.发展节能环保型住宅。把建筑（住宅）产业现代化作为提升住宅品质、节约资源能源、培育新兴产业的重要途径，大力发展省地节能环保型住宅，发展绿色建筑。抓住标准编制、前端订制、终端应用三个关键环节，采用系统化组织、规模化订制、工业化生产方式，打造新型住宅产业链。加强政府引导，以各类保障性住房为突破口，充分运用“广厦奖”、国家康居示范工程、住宅性能认定等引导机制，提高产业化方式建造住宅的比例。

2.推进住宅设计标准化。针对住宅建筑层高、开间、进深、厨卫等，研究编制和推广实施全省统一的设计标准，建立完善建筑结构与构件、部品协调一致的模数体系，为住宅构件和部品工厂化生产、规模化应用奠定基础。针对建设公共租赁房、棚改安置房、普通商品房的需要，研究编制不同面积的住宅建筑标准图集，提高设计和施工效率，推动住房建设订单化、批量化。

3.推进住宅部品通用化。以住宅建筑设计标准特别是模数体系为依据，组织编制住宅部品地方标准并定期发布推荐目录，引导部品生产企业系列开发、规模生产、配套供应与多种住宅建筑衔接通用的部品。以太阳能光热光电、地源热泵、节能门窗、低辐射镀膜玻璃、轻质建材、供热计量温控、节能保温与结构一体化、整体厨卫为重点，以骨干企业为依托，扩大产能和市场份额，抢占全国建筑节能环保技术和产品制高点。

4.推进住宅施工装配化。加快推广装配式钢筋混凝土、钢结构、轻钢结构等新型建筑结构体系。大力发展新型建筑构件生产企业，预制墙板、楼板、梁柱、楼梯、阳台等建筑构件，大幅度提高住宅施工装配化程度，逐步将露天作业、现场浇筑向工厂化订制、专业化装配转变。

5.推进土建装修一体化。引导开发企业从委托设计入手，组织实施土建装修一体化，建设销售成品住房，避免施工过程中的拆改，避免业主购房后二次装修造成的材料浪费、环境污染和安全隐患。研究制定地方强制性技术标准，2017年设区城市新建高层住宅实行全装修，2018年新建高层、小高层住宅淘汰毛坯房。对全装修商品住宅，在销售时实行毛坯房和装修分别计价，分别开发票，分别纳税。

6.推进技术应用集成化。指导开发企业综合运用节地、节能、节水、节材、环保、低碳和互联网等技术，充分发挥技术集成作用，建设绿色建筑、智能家居、智慧社区。积极推广百年住宅体系，提高住宅的安全性和耐久性。增强住宅内部空间设置的灵活性和自主性，为购房者在入住前进行个性设计、选择菜单化装修提供前提条件。将建筑（住宅）产业化技术应用纳入房地产开发项目初步设计审查内容，在施工图设计审查阶段严格把关。

7.推进住宅建设标准城乡一体化。在农村新房建设和危房改造中，落实抗震设防标准，提高防震抗震能力。坚持城乡一体化发展理念，在住宅建设的规划、设计、施工、管理等方面逐步做到标准基本一致，率先在农村新型社区建设中推行，按城市标准配套建设给排水、燃气、热力、污水和垃圾处理等设施。

8.加快信息技术推广应用。大力开展基于建筑信息模型（BIM）技术下的标准化建筑构件和部品数据库建设，积极运用物联网、地理信息系统（GIS）、大数据、云平台等技术，以住宅开发为主体，着手构建覆盖建筑设计、构件和部品生产、运输、施工、监理、验收、物业管理全过程的信息系统，推动住宅建造和管理智能化。

（三）加快转变房地产企业发展模式，增强市场竞争力。

1.加快培育大型房地产企业集团。按照“扶大、扶优、扶强”的原则，以我省房地产开发50强、物业服务30强、中介服务10强企业为依托，加快培育知名企业、品牌企业，组建大型企业集团，向专业化、规模化、品牌化方向发展。鼓励和支持省管国有企业兴办的房地产公司，加快重组整合，培育在全国有影响力的房地产企业集团。推动骨干物业企业与大中型开发企业建立长期合作关系，大型房地产项目、机关和学校等公共服务机构的物业管理招标向骨干物业企业倾斜。引导开发、物业、中介骨干企业开展技术创新、产品创新、管理创新，增强核心竞争力，积极参与全国房地产市场竞争。

2.推动房地产开发、建筑施工企业战略协作。鼓励开发企业与省内骨干建筑企业结成战略合作伙伴，进行深度合作，提前介入开发项目，对结构体系、部品选择、技术应用等予以全面优化，缩短工期，降低成本，更好地保证项目质量、安全和使用功能，提高综合效益。鼓励省内房地产开发50强、建筑业50强企业间强强联合，携手开拓市场，共同做大做强。

3.积极组建住宅产业联盟。以大型骨干房地产开发企业为龙头，以建筑设计、技术研发、建筑施工、装饰装修、部品生产、物业服务等企业和科研单位为依托，组建住宅产业联盟，着力增强技术集成和产品研发能力，发挥住宅产业纵向一体化的集聚效应。住宅产业联盟龙头企业或部品骨干企业所在城市，应建立相应规模的住宅产业园区，为技术研发、构件和部品生产提供载体。

四、保障措施

（一）强化政府引导和市场监管。组织各市县编制《住房建设规划（2016-2020）》，合理确定开发总量、用地供应量和供应结构，防止商品房阶段性供应过剩。根据土地利用总体规划和住房建设规划，提出3-5年的开发项目，纳入开发项目库和年度开发计划，作为土地出让的依据。全面实行房地产交易信息日报制度，定期研究分析房地产运行情况，因地制宜，因时制宜，对症施策，精准调控。全面落实房地产开发项目建设条件意见书、商品房预售许可（商品房现售备案）及预售资金监管、开发项目竣工综合验收备案三项制度，健全贯穿商品房开发、建设、销售全过程的监管体系。尽快实现房地产交易合同网签全覆盖，全面实行商品房预售资金监管和二手房交易资金监管，保障当事人合法权益，维护社会稳定。加强监督检查，依法查处扰乱市场秩序、侵害群众利益的行为，加大对违法违规行为的处罚力度和市场清出力度。

（二）改进房地产开发用地供应管理。在房地产开发用地出让前，由国土资源、城乡规划、住房城乡建设主管部门共同制定拟供地块出让方案。全面落实房地产开发项目建设条件意见书制度，由住房城乡建设部门对开发项目的建设周期、基础和公用设施配套、保障性住房配建、住宅产业化技术应用等提出明确要求，作为相应拟出让地块的出让条件，并负责在后期项目建设中严格监督落实。

（三）提高房地产项目行政审批效率。结合深化行政审批制度改革，全面清理制约住房消费和房地产业发展的政策规定。对房地产开发项目，根据国务院国办发[2014]59号文件等有关规定，推行并联审批，缩短审批时限，提高工作效率。除政府和国有及国有控股企业的房地产开发项目外，开发企业可自主选择符合资质条件的施工企业，签订施工合同后到住房城乡建设部门备案。研究制定合理的物业收费标准和税收扶持政策，规范政府采购物业管理项目的招投标。

（四）扶持房地产骨干企业做大做强。支持开发企业合理融资需求，对资质良好、诚信经营的骨干企业在授信额度、质押融资、债券融资等方面给予支持。就建筑（住宅）产业现代化、物业管理信息化等新技术，组织开展研讨交流活动。支持具备条件的开发企业和住宅部品企业，通过发行方式上主板市场或“新三板”。开发、物业企业在省内异地开展业务的，可以不再新设立独立法人资格的子公司，在项目所在地以分公司名义办理项目审批手续、设立银行账号、交纳有关税费。在土地出让金和基础设施配套费缴纳方式、商品房预售许可和资金监管等方面，对骨干企业予以倾斜和扶持。

（五）发挥房地产行业协会的作用。协会要当好政府与企业之间的桥梁和纽带，深入了解企业诉求、维护行业权益、推动行业自律，重点推进房地产业信用体系建设，组织企业之间的横向、纵向商务和技术交流，组织产学研合作，开展开发、物业、中介行业测评，开展先进技术、住宅部品、示范项目、优秀企业家等推介活动，组织从业人员教育培训，推动行业整体素质不断提高，为房地产业转型升级夯实基础。

（六）优化房地产业发展环境。加大人才培养力度，积极推动房地产开发、物业服务企业与职业院校合作，培养物业管理专业人才；公办或民办职业院校设置企业急缺专业的，提倡用人企业给予资金支持，政府可给予一定补助。及时清理涉及房地产的不合理收费、押金、监管资金等，无法律法规明确规定的要坚决取消，收费标准过高的要适当降低。优化房地产收费征收模式，缓解企业在项目运作前期过重的资金压力。抓紧开展房地产开发企业信用评价工作，对信用等级高的企业，可以视情况缓收、减收、免收有关保证金。客观公正搞好舆论宣传，在全社会大力普及房地产法律知识，增强契约精神，为房地产业持续健康发展营造良好环境。

抄送：省委各部门，省人大常委会办公厅，省政协办公厅，省法院，省检察院，济南军区，省军区。各民主党派省委。

山东省人民政府办公厅                      2015年9月6日印发