胶南市地税局创新房地产评估报告审核应用技术取得实效

　　胶南市地税局创新中介机构房地产评估报告审核应用技术，规范税源管理，规避执法风险，实现了将社会中介力量更好地为税收工作服务的目的，取得了良好的社会和税收效果。2014年，经审核对18份疑点报告进行约谈调整，调增市场价格1223万元，调减重置成本94万元；经规范引导31份土地市场价值评估报告估价结果比原来增加5090万元，增收各项税款1337万元。
　　一是深入调研，制定工作指引。认真学习房地产估价理论、规程等相关法规，采集国有土地出让成本构成要素、各类测算修正系数、胶南市房屋及其他建筑物拆迁补偿标准等信息，走访调研部分中介机构，征求各方意见建议，制定《中介机构房地产评估报告审核工作指引》。全面规范评估目的、评估方法、估价技术报告等内容，设定土地、房屋及其他建筑物市场交易最低指导价、房屋及其他建筑物重置成本最高指导价格、房屋及其他建筑物历史成本价格，统一房地产评估报告审核标准。
　　二是广泛宣传，规范评估报告。组织召开房地产评估机构代表座谈会，讲解涉及房地产评估报告使用方面相关税收政策，对中介机构房地产评估报告规范性、真实性提出了指导意见。对中介机构出具的报告的估价结果存在异议的，通过评估报告中各项参数进行分析，并提出质疑，约谈中介机构重新评估。中介机构对审核情况仍存在争议的，按照《国家发展改革委国家税务总局关于开展涉税财物价格认定工作的指导意见》（发改价格[2010]770号）及《青岛市涉税财物价格认定办法》（217号令）等规定提请价格认定。经认定，对房地产估价结果明显偏离市场真实价格的中介机构实行负面清单制度，对其出具的房地产课税目的评估报告一律不予认可。
　　三是深化应用，实现三方共赢。建立中介机构房地产评估报告分析台帐，加强房地产评估报告的比对分析和审核应用，引导房地产评估机构诚信估价。《中介机构房地产评估报告审核工作指引》成为了中介机构实施房地产评估的重要参考依据，试行以来，各类评估报告逐步规范，估价结果平均提高50%以上，逐渐趋向于真实市场价格，税务机关与评估机构建立了良好的协作关系，实现了中介机构、纳税人、税务机关三方共赢。