【博鳌专访】聂梅生:“双零”驱动 2020年养老产业全面推广

22.07.2015  18:50


    【地产中国网
博鳌专访】7月19日,博鳌·21世纪房地产论坛第15届年会在海南三亚海棠湾喜来登度假酒店举办。全联房地产商会创会会长聂梅生接受媒体专访时表示,养老地产领域,涉及一个双零的问题,一是资金启动成本,一是降低土地成本,这样就形成一个新的工具,降低整个财务成本。双零是一个越低越好的概念,并不是真正等于零。



    2014—2015年养老市场的模式跟原来不同,这一模式两三年就可以把前期回报收回,后面用的全都是经营性收入。现在正是先驱和先进交接的时候,会有一批企业做起来了。但真正推广可能还要在2020年左右。原来先烈、先驱那一段政府不明确,觉得很难做,今年出了很多个政策支持,力度较大,但政策出来后大家还在那儿发楞,没人接招,很奇怪,所以我们商会有这个责任把这个招给接下来。



    以下为专访实录:



    地产中国网:养老地产领域,您提到一个双零的问题,一是资金启动成本,一是土地建造方面,具体如何做到?



    聂梅生:双零只是一种形象的说法,是趋近于零。做养老产业不可能像招拍挂那样,土地财政融进去,土地成本平面价越来越高,然后房价越来越高,最后形成很多民怨。养老产业属于服务业消费领域,所以土地成本要尽量降低,否则就会重走商品房这条老路。



做养老产业,现在中央有一系列政策降低土地成本,可以政府划拨,成本几乎等于零,还有一些属于原来存量土地,转变为养老用地,土地价格也很低,现在有一条政策出来了,可以租用农村集体建设用地。



    融资成本趋近于零,包括:一方面尽量利用政府的政策性贷款,这相当于政府支持保障房的做法。现在对养老产业有金融支持,贷款成本很低。还有一方面,代替开发商原来使用的首付按揭。这一块在养老产业中是没法做的,因为60岁以后不能做贷款,也没法做抵押。这有两条,一是反向抵押,现在推的比较慢,就是以房养老,反向抵押是一种用现在的房子然后贷款,这一块开始在做试点,但推的很慢。另外一块就是我们现在做的,沿用了美国养老采用的金融杠杆,它实际上是一种押金制。我可以把我的定期存款搬家搬到政治养老公寓里的一个押金,或者叫做会员费,这个钱最后是要还给你的,而中间利息部分用他的服务来代替利息。这样去推行,那么老年人退休金就够了,但需要老年人在定期存款上或者子女方面能提供支持,因为它一次性交,然后要过十年、二十年才退回,如果老人不在,这个钱可以退回子女,也可以转让,这样就形成了一个新的工具。这个工具就降低了整个财务成本。双零是一个让它越低越好的概念,并不是真正等于零。



    地产中国网:跟养老理财是不是有点像?



    聂梅生:有一点像,就是利用这一类金融工具,让老年人现在的重资产这一部分,比如房子和流动性金融资产,也就是存款这一部分盘活,让它能够为养老做服务。



    地产中国网:刚才您提到以房养老这一形式,从现在试点来看,大家对这个效果反应不是很理想,您觉得拿房产去做抵押是不是一种很经济的做法?



    聂梅生:本来我想作为中国的房产抵押或者以房养老的一个试点来推动,后来我觉得先放一放,就没有具体去做。这一期以房养老出台的政策和运行方式,第一,模式不是特别清晰,很多老年人看不懂,算不过账就不愿意去做。第二,对房价的期待两边都害怕。站在保监会的立场,比如你的房子在北京值五百万,未来北京房价是降还是升,看法不一致,多少年后有可能不是五百万,那么亏的可能是保险公司,保险公司就害怕,尽量做的要保守。所以规定,如果将来老年人走时,这个房子产权转换成他,老年人在世时产权还在老年人手里,只不过是抵押给他。



    如今这一做法,幸福人寿同意参与,但不一定所有的保险公司都同意你这个估值,如果大家不同意只有一家保险公司是做不起来的,必须有好多保险公司一起参与才能做起来。



    另一方面,站在老年人的立场上,想的正好相反,我这个房子值五百万,我将来要给我儿子的,你看北京房价涨那么快,等我走时可能 还有十年,那房价可能变成七百万了,你给我估低了。所以一方面怕降价,一方面觉得怕涨价,怕亏钱,这两边对不上茬。所以以房养老要等到中国楼市真正稳定而且有了共识,这个估值才能解决,估值不解决以房养老很难解决。



    地产中国网:双趋于零是机构养老,但机构养老现在投资是否有主体愿意真正去做这个服务?



    聂梅生:我们现在这个推的非常快,想哭着喊着进来做服务的,比哭着喊着投资的多的多,现在投资这个主体要么是开发商,要么是这些保险机构或金融机构。开发商愿意投,因为他手里握着一堆地,再盖商品房就不行了,这一部分的人真正是要投钱的,所以我们要积极把他翘动,想做服务的太多了,现在还主要是投资问题。



    地产中国网:盈利的模式如何呢?



    聂梅生:盈利模式很清楚,我算了一个最简单的账,你可以做到20%,跟现在商品房一样,就看你怎么做。实际上我们就在推这个盈利模式,开发商大喊做不下来就是因为他原来做的是养老地产,养老地产是绝对算不过来账的,营运十年以后才行。2014—2015年养老市场,它的模式基本都变了,不是原来的模式,这一模式两三年就可以把前期回报收回,后面用的全都是经营性收入。如果把经营性收入砍出去80%去补你前期的投资,那事大了,那绝对算不过来账。



    地产中国网:老年人的护理和医疗这一块,您是怎么解决的?



    聂梅生:护理和医疗是能不能做成功非常重要的一条,包括旅游地产也是这一情况,因为旅游的主体差不多是55—75这一批老人,他们愿意到处去旅游,而不是短期一个礼拜走一次的年轻人,所以一定要植入医疗。医疗实际上现在分成三级,第一级,先是大量引进美国全科医生概念,全科医生进来后植入云医疗。比如心电图可以在全科医生那里做,然后心电图的后台大数据那一部分马上就给你下医嘱,而给你下医嘱的可能是非常有名的医生,他根据你的情况马上给分析心电图,你可以把它放在电脑上建立自己的案例,你可以不出门,在社区里就可以完成。



    第二级是一定要有社区医院,社区医院一般很近不会太远,解决你一般的问题。第三极,有一些三甲都解决不了的问题,疑难病症可以通过会诊,中国哪一科最有名的会诊或者是一些国外的医学医生会诊,这也是中国医改的方向。把优良的医院资源全民共享,而不是说谁排队,挂黑号,走后门才能享受这个医疗资源,这个系统慢慢在医改以后会形成,所以养老和医疗之间的关系也要触网,因为医疗的问题很多是大数据出问题,一定要和互联网联系起来。



    地产中国网:有没有其他一些产品?



    聂梅生:产品我们想放到第二步。其实APP这一块最适合老年人,比如你突然不舒服,你一按医生就可以远程知道你的情况,但这一块要老年人接受,有一个知识结构问题,有些人电脑、手机这一块都过关了,你要想把O2O这部分推到老年人中需要有个过程,触网方面还有很多问题。所以我们先是扎一个点,先把云医疗扎到那儿,你搞不明白就到那儿去弄,然后有些老年人一下就明白了。随着互联网发展和老年人对互联网的认同,他慢慢会改变这个目标。现在整个养老这一块和互联网+的这个联系程度,可能还和互联网尤其是移动互联网的推广和用户有关,现在用户还偏年轻。



    地产中国网:上一轮股灾对楼市有没有伤害?



    聂梅生:对开发商中的上市公司来讲,肯定有伤害。上一轮股灾和实体的发展是脱钩的,没有关系,银行跌停,地产也跌停,全部跌停当然有伤害,对一些业绩非常好的产业链上的上市公司有伤害,比如人家的红高刚刚上市,涨的挺好,一下子估值从六十几两个跌停就下来了,到三十几,给你折半,他真的是躺枪。但是对资金来讲,对散户来讲倒不一定,比如从深圳就可以看到。为什么深圳房价涨那么高,因为深圳工资高,收入升得快,另外前期从2000多点涨到4000多点,这个期间有很多人赚了钱,在那期间就出来了,这个钱就去买房,所以深圳房价推动很快,和前期在股市挣钱有关系。正好楼市有一些原来的限制又开始调整,什么二套房,首付,利息,都下来了。总的来说,这次股市调整后,需要对资金有一个平衡。不能全在股市,也不能全在楼市。股市说到底还要两结合,一个和中国经济基本面结合,另外一个和实体经济的企业要结合,本来你这一块是在转型,转型没转完,结果你股价拼命涨就没道理,还有一种是企业业绩好好的,结果给跌停了,这也不对。



    地产中国网:刚刚您说像一些政策之类的都在放松,所以才会出现上半年像深圳这样暴涨的城市,从7月份开始深圳开始收紧房贷这一块,首付已经提到四成七了,你觉得接下来深圳是不是进入到一个调整期?



    聂梅生:你涨的太快了我就把原来一些手段再用上,你这个弄的熄火了我再把那个往回撤,肯定是这样,深圳的情况也比较不一样,它也不应该涨这么多,北京的情况还比较正常,慢慢的激昂然后回到正常,它曾经负一点点,基本上不涨不降,到现在开始一点点涨,所以慢慢的各个城市不一样,像北京容量比较大,不会受一个因素的影响,深圳本来就是一个新兴城市,年轻人又比较多,所以容易产生一些波动,波动的时候如果是现在又收紧了房贷,其实真正和房地产房价密切结合的就是金融,就是房贷、首付,是一个星期就见效的事。



    地产中国网:现在很多房地产商在触网,在通过大数据寻找出路,您怎么评价他们现在做的这些事?



    聂梅生:第一部分,现在开发商最纠结的还是代销房这一部分。现在触网,比较活跃的这一部分还是卖房子,包括原来传统的一些中介,像世联这些都在做这些事。销售方面,包括尝试销售众筹,也就是说原来传统的中介、门店这一部分转成网上销售,和网下相结合,这非常重要。



    第二部分是从根上转,最典型的就是万达,万达整个放弃房地产的重资产,他已经宣称不是房地产企业,转成完全轻资产化,当然和万达原来的开发模式有关系。第三就是转到服务业这一块,比如万科是从社区服务和物业管理这一块出发,我认为这是一个很重要的方向。物业公司注册资本很低,盈利又很低,你去收它以后,你要想把这部分做起来很难,但是如果从开发商这条线走,会所这一部分是他的睡眠资产,甚至还有商业。配套以后这一部分又不能卖,就逼到出租了,这样还不如收回自己管理,社区O2O而且和养老结合起来,这个就有作用。这一部分翘动的小区相当多,很多大的开发商有几百个小区,像万科他的服务人口已经是几十万,一个开发商就有几十万,那么中国的开发商数量上万个,这一部分的力量如果释放出来,特别符合互联网思维,那就是聚量。这一块睡眠资产终于有出路,而且还有政府支持。政府不见得在社区服务O2O方面有很多力度扶持,因为这个基本上是个体行为,但在居家养老和社区养老方面的服务力度相当大,你为什么不去享受?



    地产中国网:您怎么评价像万达这样的转型?



    聂梅生:我觉得万达的转型是对的,如果他死磕原来那个模式是走不动了,原来万达模式基本上一大块地,这一大块地跟政府谈,其中做一部分住宅,这一部分住宅卖掉,然后这一部分去平衡他的商业,现在模式基本上是从土地出让和住宅去平衡商业,这个就平衡不了了,因为住宅本身它就限制自己在那儿能够挣扎得出来就好,因为在北京不太可能拿到那么一大块地,尤其在热销的地方,基本上在二三线城市或者郊区能拿到,现在这些地方的住宅市场本来就不好,你何以去平衡商业。再加上他商业那部分又受到互联网网上购物大量的冲击,他转让多种经营,旅游,娱乐这些,实际上就是为了解决问题。



    地产中国网:您怎么看房企做众筹类互联网金融?



    聂梅生:众筹现在分成几大块,一是为他的开发众筹,比如北京当代就是在拿地这一块众筹,这是一种模式,解决他的开发问题,这也是一种互联网金融。一种是做销售的众筹,比如说卖房子的一部分,一个是在最前端,一个是在最后端,都有互联网金融,但是我觉得互联网金融是整个金融链中的一个环节,看你怎么用好,它不是整个金融。整个金融在最开始的时候可能是美国的房地产投资,他基本上是一个各种金融产品的整合,从头到尾都有。比如说最开始他有GP、RP作为他的种子,就跟我们现在做的一样,你有一个GP基金,然后去翘动RP,中间有互联网金融,然后有银行贷款,最后是机构回购等,做房地产金融还需要学习。



    地产中国网:像刚才您提到的养老市场,您也会拿众筹的概念去宣传,这是考虑到一个接受度吗?



    聂梅生:我们不一定,我们把它说白了叫众筹,其实不一定,反正大家出钱都叫众筹,这个词还得感谢互联网,比较直白。中央文件里有的话,那底下就好宣传了,起码不会再把众筹给你扣上非法集资。大家从政策上、从法律上最想规避的,就是众筹不等于非法集资,这一次出台的文件起作用了,界定清楚是哪一种性质的众筹,符合众筹的这些要求,股权众筹是什么样的。



    地产中国网:你觉得现在应该去买深圳的房子还是炒股?



    聂梅生:我恰恰对深圳不是特别清楚,我觉得现在股市经过这么一轮后一定非常理性。如果你非理性的上涨就形成股市泡沫,比如到了5000点以上的时候,很多论坛都让我们涉足股市,我说中国的经济只支持5000点以下,我不相信6000点是开头,一万点可期待,我从来不相信,因为我觉得现在这个GDP7.0还在挣扎,二季度就是7.0,还都不保,你凭什么一万点,我不支持这个。5000点以上政府一定要出台干预,果然5100点就开始干预了,甚至强制平仓。在中国目前的经济情况之下不支持股市飞快上涨,这个空间是很小的。第二,你一定要看到你买的那只股票是潜力股,确实能挣扎,而不是期待于政策性的上政策性的下,你要想炒股,大家就要把心回归到常态。另外,鸡蛋不能放到一个篮子里,甚至卖掉房子去炒股,这个到最后没人给你解决,这是没底线的,所以一定要根据自己的需要,不能牺牲家庭的需求去追求这个财富。其实炒股那部分应该是多余的钱,亏了就亏了,不会影响正常生活,这个心态你去炒股也好,去干什么都可以。按照美国的那种作为就是三分,第一,你可能在资本市场中有一点,主要看下它的温度怎么样,那个水热不热。第二,投这种看的准的成长型的企业,他成长以后即使不上市也会给你利润的回报,这个其实比股市的回报更稳定,但是你要看它是哪类企业。第三块,我比较关注汇率,就是大势,人民币的升值,美元的升值,这个比较简单。



    地产中国网:开发商现在把养老放到地产这个盘子里去做的模式,试验时这些量其实挺大的?



    聂梅生:有一个先烈先驱现金的过程。第一,先烈阶段已经过去。确实死掉了一些,因为养老这一块十五年了,他们虽然没有赚钱甚至死掉,但他们积累了好多经验,包括到底运营管理在什么地方,其实运营管理根本不要自己做,就是嵌入就行了,谁做得好找谁,谁管得好就找谁,又省钱又省劲,你自己找人去培训,找正确的人做正确的事。第二个阶段是先驱阶段。我先吃螃蟹,我知道螃蟹什么味,但是我知道这不赚钱,先驱阶段也开始形成,现在大量推广的时候就是真正能够形成先进的这一批人,我觉得现在是在先驱和先进交接的地方,会有一批开始做起来了。但我觉得真正推广可能还是在2020年之前这一段时间,因为政策支持。原来先烈、先驱那一段政府不明确,觉得很难做,政府政策今年一年出了很多个,力度非常大的支持,这个政策出来后大家还在那儿发楞,没人接招,很奇怪,所以我们商会有这个责任把这个招给接下来。



    地产中国网:京津冀一体化中,通州涨那么快,其他地方涨不快,炒作的成份比较大吗?



    聂梅生:也不见得,我最近倒是经常去这种地方,就是城镇化的事,虽然我现在不太接受这方面的采访,因为我想专注做一点事情,但是保定、高碑店、涿州、廊坊方面的论坛可火了。举一个高碑店的例子,从涿州过去一点,离北京西客站,二十几分钟一趟高铁,高碑店承接了所有北京的这些批发市场,建一个特别大的农贸配送市场,能容纳上百万人口,那高碑店的房子肯定不够,那房价就开始涨价。现在已经有一部分人到那里买房子。所以北京整个行政区京津冀一体化后,确实甩出去一些东西,功能出去了人就出去了,就业就出去了,房地产也就出去了。通州和廊坊应该是最受欢迎的,因为那边有个国际机场,第二机场再弄到大兴那个地方,那这一块肯定分流很快,肯定格局就变化了。但这个变化不会马上,那边真正起来还要到2020年以前,中央下的这步棋就出来了,当然是和人口、功能和环境有关系,北京不要有那么多车辆在城里跑,整个北京的环境就好多了。



    地产中国网:您觉得像通州的房价现在已经起来了,等到这些行政机构真的外迁,到2020年落实之后,那房价还会再涨吗?



    聂梅生:反正通州的房价现在再涨也没有北京三环、四环高,还差的远,所以我觉得它涨就涨吧,人过去了以后买它的房子是一个市场行为,何必要打压它的房价,因为它还没有达到北京四环以内的价格,但是它的房子质量会比四环以内的老房子质量好,这也是有吸引力的。如果你三环在那边,学校什么都在那边,房子质量好,布局合理,环境又好,为什么非要在北京胡同里去挤。


来源:( 山东国际商务网 )
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