2015年土地出让半年考 济南土地成交总额超200亿

　　2014年土地市场的动荡让众多开发商的心情如同坐过山车一般忽高忽低。2015年上半年，历经起伏的济南土地市场回归平静。截至6月23日，2015年济南市的土地成交总额已经超过223亿元，不过超过七成来自去年年底出让、今年年初成交的土地。而今年出让并到期的土地除了2宗引发激烈的网上竞拍，济南的土地成交市场并未再掀起太大的风浪。

　　一月土地成交额近159亿，房企巩固“势力范围”

　　2015年开年，济南的土地市场延续了去年年底市场回暖的势头，2宗土地流拍，40 宗土地成交，面积共2562466平方米，成交额共计1589561万元，即近159亿元。但与2014年1月相比，两项数据分别下滑了19%和9%。

　　在土地集中成交的大势下，众多的实力房企也开始为2015年的开发建设“囤货”。有些房企进一步巩固自己的“势力范围”：天鸿旗下的济南新城地产有限公司斥资5.58亿元，摘得位于田园新城片区面积合计16.68公顷的两宗商住混合用地;华润置地(山东)发展有限公司斥资19.66亿元，在兴隆山片区二环南路北侧摘得面积合计约44.8公顷的3宗居住用地。

　　备受关注的北湖片区和华山片区也有新的土地入市。北湖片区核心区面积共19.7公顷的3宗商住混合用地全部被海尔旗下的济南海智房地产开发有限公司拿走;华山片区二环北路南侧共43.11公顷的2宗居住用地与1宗商业娱乐混合用地也不出意外花落中海地产。

　　不过，1月份有5宗土地均落入无人应价的尴尬局面。对此，业内人士认为，市场虽转暖，但经历了市场剧烈起伏的开发商依然持谨慎态度。

　　在今年挂牌到期的土地中，大部分仍为底价成交。阳光新路西侧地块和“再嫁”的山大路地块引发争抢，前者竞价291轮，后者也经过173轮的争夺，才最终确定买家。

　　上半年土地出让主力重回东部

　　截至6月23日，2015年济南市共出让土地32宗，其中成交26宗，历下区文化西路以北、南营街南侧、佛山街以东一宗居住用地流拍后重新出让并成交，不做重复计算。土地出让总面积为1294382.6平方米，成交金额为643711.82万元。

　　从出让位置来看，西部片区经历了几年大规模的集中出让后，出让面积开始减少，而东部片区重新蓄势发力，“夺回”出让主力的位置。出让的32宗土地中，有17宗位于东部片区，面积878718.4平方米，占到出让总面积的近68%。

　　按照2015年的济南市土地出让计划，城镇住宅用地中拟招拍挂供应普通住房用地594.03公顷，计划供应商业服务用地185.19公顷，共779.22公顷，即7792200平方米。以此数据计算，济南目前出让土地仅完成计划的16.6%，还不到两成。由此看来，下半年济南市土地市场或将进入大规模集中出让的时期。

　　2015年，济南市将重点保障西客站片区、兴隆片区、雪山片区等重点居住项目用地以及西客站片区、转山西片区、长清大学科技园等重点区域的商业项目用地。6月4日，济南市已经挂出雪山片区的4宗土地的出让公告，不出意外的话，今年下半年，济南西客站片区将再次成为出让大户。

　　济南工业用地将按弹性年期出让

　　为促进工业用地资源合理配置，提高土地节约集约利用水平，济南市于今年5月出台《济南市工业用地弹性年期出让实施办法(试行)》，提出工业用地弹性年期为20年。

　　工业用地弹性年期，是指在工业用地法定最高出让年期内，根据产业发展周期、用地单位经营水平及济南市产业政策，合理确定的出让年期。

　　办法提出，工业项目用地实行差别化使用年期供应原则。可利用标准厂房生产的工业项目，原则上购买或承租标准厂房;确需购置土地自行建设的，可采用先租赁后按弹性年期出让或直接按弹性年期出让模式供地。

　　办理工业用地弹性年期出让手续时，应在《国有建设用地使用权出让合同》补充条款中明确土地产出效益指标。土地使用弹性年期届满不予续期的，土地使用权无偿收回，地上建(构)筑物经评估审价后予以补偿。对土地使用弹性年期未届满但未能通过考核评价的低效用地单位，应予警告并责令整改;连续2次未能通过考核评价的，可将其土地使用权收回。收回弹性使用年期未届满的土地，按照评估收购方式对土地使用权及地上建(构)筑物评估审价后予以补偿。

　　对拟出让的工业项目用地，各经济开发园区管理单位(区政府)可根据实际情况，在先租赁后按弹性年期出让、直接按弹性年期出让及50年期出让三种模式中选择并提出意见，报市政府批准后实施。 (本报记者曹茜)

　　土地闲置超2年将被无偿收回

　　近几年，济南市国土资源局对于闲置土地进行了大规模的清理和整治，收回重新使用的土地约有700多亩。

　　根据《闲置土地处置办法》的规定，闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。一般来说，国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的;或已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的，可视为闲置土地。

　　而对于闲置土地的处置也早有规定，对单位和个人已取得土地使用权的土地，闲置满1年的，由市、县(市)土地管理部门征收相当于土地使用权出让金10%至20%的土地闲置费;连续两年闲置的，由市、县(市)政府依法无偿收回土地使用权，地上建筑物限期自行拆除或由市、县(市)政府无偿取得。

　　造成土地闲置的原因比较复杂，有些是企业自身的原因，还有一些是因为规划调整。一些有条件的土地已经再利用，还有一些土地将尽快研究如何进行下一步的利用手续。