关于促进全省房地产市场平稳健康发展的意见

13.08.2015 13:50

本文来源: 建设厅

山东省住房和城乡建设厅
山东省发展和改革委员会
山东省经济和信息化委员会
山东省国土资源厅
山东省财政厅
山东省民政厅
山东省教育厅文件
山东省卫生和计划生育委员会
山东省地方税务局
山东省工商行政管理局
山东省金融工作办公室
中国人民银行济南分行
中国银行业监督管理委员会山东监管局

鲁建发[2015]3号

各市人民政府，各县(市、区)人民政府，省政府各部门、各直属机构，各大企业，各高等院校：
为贯彻落实国家稳定住房消费政策，支持居民自住和改善性住房需求，提升住房品质和居住环境，加强供需双向调节，促进全省房地产市场平稳健康发展，经省政府同意，提出如下意见：
一、落实国家稳定住房消费的信贷和税收政策
1.落实国家支持住房合理消费的信贷政策。对申请使用商业性个人住房贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房的，银行业金融机构执行首套房贷款政策；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例不低于40%，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构在国家统一信贷政策和山东省利率定价自律机制确定的基础上，根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。
2.进一步改进住房金融服务。银行业金融机构应优先满足购买首套房、首套改善性住房的贷款需求，提高贷款审批效率，缩短放款周期。鼓励银行业金融机构继续发放商业性个人住房贷款与住房公积金委托贷款的组合贷款，支持居民家庭购买普通自住房。承担住房公积金、住宅专项维修资金、商品房预售资金监管、二手房交易资金监管业务的银行业金融机构，应先行研究制定并落实支持住房合理消费的信贷政策。
3.减免个人住房转让的营业税。个人将购买2年以上（含2年，下同）的普通住房对外销售的，免征营业税；个人对外销售购买2年以上的非普通住房，按其销售收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税；个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税。个人购买住房时间,以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间为准；同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定。根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定。通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的个人住房对外销售的，购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定。
4.减免个人转让和购买住房的个人所得税、契税。对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。个人购买建筑面积90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，按1%的税率缴纳契税；个人购买90-144平方米普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半缴纳契税。新购住房是否属于家庭唯一住房，根据纳税人的申请或授权，由房管部门查询纳税人家庭住房登记记录，并出具书面查询结果。
二、充分发挥住房公积金支持职工住房消费的作用
5.加大住房公积金贷款力度。职工连续足额缴存住房公积金6个月（含）以上（异地缴存的，合并计算），可申请住房公积金个人住房贷款。缴存职工家庭使用住房公积金贷款购买首套普通自住住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买普通自住住房，最低首付款比例为30%。住房公积金贷款率低于85%的城市，取消贷款额与职工账户缴存余额挂钩的限制，最高贷款额度不低于当地建筑面积90平方米商品住房总房款（按当地统计部门上年度商品住房平均价格计算）的80%。住房公积金借款人还款能力按不低于借款人和共同还款人月工资总额的50%核定，贷款年限放宽至借款申请人法定退休年龄后5年。积极开展省内异地个人住房贷款业务，职工在缴存地以外的省内城市购买普通自住住房，可以向住房所在地住房公积金管理中心申请住房公积金贷款，缴存地住房公积金管理中心要积极配合，及时提供相关证明材料；住房公积金管理中心也可为本地缴存职工发放异地购房贷款。各市要积极协调商业银行，发放住房公积金和商业银行的组合贷款。住房公积金贷款率低于85%的城市，允许缴存职工将已经办理的商业住房贷款转为住房公积金贷款。
6.放宽住房公积金提取条件。职工连续足额缴存住房公积金满3个月，本人及配偶在缴存城市无自有住房且已租赁住房的，可提取夫妻双方住房公积金支付房租。职工购买自住住房，未申请住房公积金个人住房贷款的，在取得有效购房凭证3年内，可一次性提取职工本人及配偶、父母、子女的住房公积金，提取金额不得超过购房款总额；申请住房公积金个人贷款的，在取得首付款支付凭证1年内，可一次性提取职工本人及配偶的住房公积金，提取金额不得超过首付款金额。缴存职工家庭每年可提取一次住房公积金，用以支付普通自住住房物业费，具体提取额度由各市住房公积金管理委员会按照当地物业费水平确定。职工缴纳住宅专项维修资金，可在取得有效凭证3年内提取住房公积金，提取额度不得超过所缴纳的住宅专项维修资金总额。
7.扩大住房公积金资金来源。加强住房公积金归集扩面工作，重点抓好规模以上非公企业缴存扩面工作，进一步加大进城务工人员缴存使用住房公积金工作力度。住房公积金贷款率高于85%的城市，符合住房公积金贷款条件的缴存职工的贷款申请，经住房公积金管理中心审批，可试点由商业银行发放个人住房贷款，住房公积金管理中心给予利差补贴，补贴资金列入住房公积金业务支出。对结余资金多、贷款率低的城市住房公积金管理中心、企业分中心资金，全省可统筹调剂使用，平衡城市之间资金余缺，增强资金短缺城市贷款能力。胜利油田、电力、铁路、济钢、莱钢等国有大型企业住房公积金分中心资金,要纳入所在城市住房公积金管理中心统一管理、统筹使用，市本级资金不足时由市本部审批、委托分中心发放贷款，贷款收益归分中心所有，风险由市住房公积金管理中心承担。
8.提高住房公积金服务水平。各市要取消贷款保险、公证、强制性机构担保和新房评估环节，开展逐月冲抵还贷和一次性冲抵还贷等业务，提高住房公积金服务效率。有条件的城市要逐步取消提取住房公积金缴存职工单位审核环节，缩短提取办理时限。各地房屋产权登记机构应在受理抵押登记申请之日起10个工作日内完成抵押权登记手续，住房公积金管理中心应在抵押登记后5个工作日内完成贷款发放。各市住房公积金管理中心要与建设、房管、人行、公安、民政等部门积极协调，通过信息系统联网，实现住房公积金、房屋交易和产权管理、公共租赁住房、个人征信、公民身份、婚姻登记等信息的共享，方便业务信息核查，减少职工提供要件数量。
9.增强房地产开发企业接受住房公积金贷款的自觉性。房地产开发企业预售或现售商品住房，不得拒绝或阻挠购房者选择住房公积金贷款，不得对选择住房公积金贷款的购房者提高销售价格，不得增加不利于选择住房公积金贷款购房者的附带条件。房地产开发企业若违反上述规定，将由当地住房城乡建设部门记入不良信用记录，告知相关金融机构和国土资源部门。
三、统筹优化住房及用地供应规模与结构
10.科学编制住房建设规划和住宅用地年度供应计划。各市、县（市）要依据住房现状调查、需求预测以及在建、在售住房规模等，立足当地经济社会发展和资源、环境、人口等条件，加快编制本地区住房建设规划，统筹安排住房建设总量、供应结构、空间布局和开发进度等，因地制宜确定保障性住房和商品住房的供应比例。要按照稳定市场的原则，根据住房建设规划，结合商品住房累积可售面积总量、已出让住宅用地总量等指标，合理确定住宅用地年度供应规模。各市（含所辖县、市、区）住房建设规划及住宅用地年度供应计划，分别报省住房城乡建设厅和省国土资源厅备案，并向社会公开。
11.改进和加强房地产用地供应管理。各地要根据商品房库存和市场供求变化情况，科学合理控制土地供应总量、供应时序和供应结构，落实具体地块，灵活组合不同用途和面积地块，明确上市时间，定期分批推出，稳定、均衡供应。商品房库存较多、去化周期较长的市、县（市），要适度减少房地产用地供应规模或暂停供应。全面落实房地产开发项目建设条件意见书制度，由住房城乡建设部门对开发项目的建设周期、基础和公用设施配套、保障性住房配建、住宅产业化技术应用等提出明确要求，作为相应拟出让地块的出让条件，并负责在后期项目建设中严格监督落实。
12.优化商品住房供应套型结构和房地产用地结构。对于房地产新项目，允许开发企业自主设计开发适应各类市场需求的住房，允许依照规范结合项目实际合理确定停车位比例。对于在建房地产项目，在不改变用地性质、容积率等必要规划条件的前提下，允许房地产企业适当调整商品住房套型结构，满足合理的自住和改善性住房需求。房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县（市），国土资源、住房城乡建设、城乡规划主管部门可以根据市场状况，研究制订未开发房地产用地的用途转换方案，通过调整土地用途和规划条件，引导未开发房地产用地转型利用，用于国家支持的养老、旅游、文化、教育、体育产业和“互联网+”等新兴产业项目的开发建设，促进其它产业投资。对按照新用途或者新规划条件开发建设的项目，应重新办理相关用地手续，重新核定相应的土地价款。
13.多渠道、多方式消化库存商品房。各地要加快完善偏远住宅小区的交通、教育、医疗、商业等配套设施，增强这些小区对于购房居民的吸引力。各地政府可采用贴息、补助等方式，鼓励房地产开发企业将商品房作为棚户区改造居民安置住房，鼓励企业将符合条件的商品房改造为公共租赁住房、电商用房（办公仓储加工物流一体化）、都市型工业（轻加工研发型）地产、商务居住复合式地产（SOHO、LOFT）、养老地产(“老少居”、“老人房”、养老公寓、养老服务设施)、旅游地产（分时度假酒店、家居式宾舍）等，实现消化商品房库存与加强住房保障、促进新兴产业发展的多赢。各地政府可出台政策，引导创业投资基金支持房地产开发企业，将库存的工业、商务地产改造为“创客空间（会议室+实验室+茶社或咖啡屋+办公间）”，为小微企业、自由职业者、创业者提供条件便利、质优价廉的工作生活场所，促进技术创新、知识分享、创意交流、协同创造，其中对有前景的创业团队可将房价、房租折算为股权投资，推动大众创业、万众创新。允许创意、设计、软件等领域的小微企业和自由职业者，将住宅、公寓登记注册为营业场所。各县（市、区）可结合改善农村教师和医护人员工作生活条件，在农村中小学、乡镇卫生院驻地或附近，由政府收购或租用合适的商品房，用作在编在岗的教师和医护人员周转宿舍，租金标准可参照当地公共租赁住房政策执行；鼓励在编在岗的农村教师和乡镇卫生院医护人员在县城（县级市、区政府驻地）购买商品房，可由当地教育、卫生计生部门组织，以优惠价格共同购买。上述措施，由各市人民政府根据当地实际研究制定具体实施细则。
14.大力培育和发展房产租赁市场。各地房地产主管部门要加快搭建房产租赁信息政府服务平台，为供需双方提供高效、准确、便捷的信息服务，出租人可随时发布出租房屋的区位、面积、户型、价格等信息，承租人可发布租赁房屋的需求信息，逐步实现在平台上进行对接。引导城镇新就业人员树立“先租后买、先小后大、逐步改善”的住房观念，促进住房梯度消费。规范房地产中介服务，支持实力强、有信誉的中介企业扩大规模，为供需双方牵线搭桥，活跃住房租赁市场。培育专业化、规模化的房产租赁经营企业，鼓励大中型物业服务企业兼营房产租赁业务，为城市流动人口尤其是外来创业、务工人员提供稳定居所，其中对纳入公共租赁住房管理的，政府给予适当补贴。支持房地产开发企业租售并举，鼓励长期持有居住、工业、物流、商业、商务地产和养老、旅游、体育等设施向社会提供租赁和运营服务，鼓励划拨资产或投资兴办房产租赁经营企业，鼓励与房产租赁经营企业长期战略合作。积极开展房地产投资信托基金（REITs）试点，拓宽社会投资渠道，扩大开发企业和房产租赁经营企业融资规模；鼓励有房居民或企事业单位将闲置自有房产评估作价购买基金，获得长期稳定收益，同时多渠道增加租赁房源。
15.健全完善实物配租和租赁补贴并重的住房保障方式。各地要提高公共租赁住房租赁补贴比重，鼓励符合住房保障条件的家庭通过房产租赁市场承租住房。鼓励各地收购符合条件的中小套型库存商品房或改造后的较大套型库存商品房作为公共租赁住房，支持企业购买库存商品房作为公共租赁住房，解决职工住房困难。政府原则上不再直接投资集中建设公共租赁住房，确实需要新建的，要在商品房小区中配建。落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策，支持房地产开发企业参与棚户区改造。大幅度提高棚户区改造中货币化安置比重，对实施货币化安置的棚改项目适当增加财政补助，对选择货币化安置的棚改居民适当提高奖励标准，引导棚改居民选购合适的商品房。
四、大力提升住房品质和居住环境
16.加快发展省地节能环保的百年住宅。抓住前端订制、终端应用两个关键，以房地产开发为龙头，将建筑设计、技术研发、部品生产、建筑施工、装饰装修等环节有机融合起来，推进建筑（住宅）产业现代化，大力发展省地节能环保型住宅,发展绿色建筑。强化系统组织，鼓励探索创新，以各类保障性住房和大型住宅小区为突破口，全方位推进住宅设计标准化、住宅部品通用化、住宅施工装配化、土建装修一体化、技术应用集成化，重点推广应用新型结构体系、绿色低碳、互联网、物联网等技术，大幅度提高住宅的工程质量、功能质量、科技含量和耐久性。运用住宅小区规划设计方案评审、住宅性能认定、国家康居示范工程等机制，大力推广太阳能光热光电、地源热泵、节能门窗、低辐射镀膜玻璃、供热计量温控、节能保温与结构一体化等优势产品，抢占全国建筑节能环保技术和产品制高点。
17.提高房地产开发项目综合配套水平。根据城市总体规划、产业布局、城市功能定位、城镇化发展和居民住房需求等实际，结合区域内控制性详细规划，加快完善住宅小区公共交通、教育、托幼、医疗卫生、环境卫生、商业及社区文化、体育、养老等生活配套设施。消防、防雷、人防等各专项验收单位，应提高查验效率，简化审批程序，快速、高效完成各专项验收。住宅小区内供水、供电、供热、供气、通信等专业经营单位在设施设备建设中，应当简化施工手续，缩短施工时间，取消不合理收费，规范现场施工行为，确保按期交房，并提供良好的维护和管理。
五、营造房地产业发展良好环境
18.全面加强房地产市场监管。全面实行房地产交易信息日报制度，定期研究分析房地产运行情况，因地制宜，因时制宜，对症施策，精准调控。加强监督检查，全面落实房地产开发项目建设条件意见书、商品房预售许可（商品房现售备案）及预售资金监管、开发项目竣工综合验收备案三项制度，健全贯穿商品房开发、建设、销售全过程的监管体系。精心组织，落实责任，确保2015年8月31日前实现全省各市、县（市）房地产交易（含新建商品房、二手房）合同网签全覆盖。全面开展商品房预售资金监管和二手房交易资金监管，规范房产中介行为，依法查处违规售房行为，积极妥善盘活烂尾楼盘，防范金融风险，维护社会稳定。每年组织一次全省房地产市场执法检查，依法查处扰乱市场秩序、侵害群众利益的行为，加大对违法违规行为的处罚力度和市场清出力度。
19.提高行政审批效率和服务水平。各地要结合深化行政审批制度改革，全面清理制约住房消费和房地产业发展的政策规定。对房地产开发项目，根据国务院国办发[2014]59号文件等有关规定，推行并联审批，缩短审批时限，提高工作效率。除政府和国有及国有控股企业的房地产开发项目外，开发企业可自主选择符合资质条件的施工企业，签订施工合同后到住房城乡建设部门备案。及时清理涉及房地产的不合理收费、押金、监管资金等，无法律法规明确规定的要坚决取消，收费标准过高的要适当降低。优化房地产收费征收模式，缓解企业在项目运作前期过重的资金压力。各地要抓紧开展房地产开发企业信用评价工作，对信用等级高的企业，可以视情况缓收、减收、免收建筑劳务工资保证金等保证金。
20.扶持骨干企业做大做强。省内房地产开发、物业服务等企业，可在项目所在地以分公司名义办理项目审批手续、设立银行账号、按项目独立核算、按规定在当地缴纳相关税费，可不再新设立独立法人资格的子公司。推行政府投资项目由开发企业代建，推行开发代理、营销代理，促进大中型开发企业拓展市场。对规模大、信誉好的房地产骨干企业，各级政府、各有关部门应在土地市场准入、保障性住房建设、规划建设审批手续办理、土地出让金和基础设施配套费缴纳方式、商品房预售许可和资金监管、物业质量保修金缴纳等方面按规定给予扶持，同时鼓励金融机构予以倾斜和扶持。规范物业管理招投标，继续开展示范活动，扶持一批骨干物业服务企业。鼓励骨干企业兼并、收购、重组，推动房地产开发、建筑施工企业战略协作，积极组建住宅产业集团，扩大经营规模，提高核心竞争力。
六、加强对房地产工作的组织领导
21.落实市、县（市）政府稳定房地产市场的主体责任。各级政府要组建由发展改革、经济和信息化、国土资源、民政、财政、规划、建设、房管、地税、工商、金融、人民银行、银监等部门组成的住房建设工作领导小组，完善房地产市场信息系统，定期分析研判房地产形势，准确把握市场动向，提高房地产政策措施的预见性和针对性，建立健全风险防控机制，确保房地产市场平稳健康发展。
22.加强舆论正面引导。加强房地产市场调控政策宣传，引导媒体全面、客观、公正地报道房地产市场情况，稳定房地产投资和消费信心。加强舆情监测，及时、主动澄清不实信息，形成有利于房地产市场持续平稳健康发展的舆论氛围。
本《意见》自公布之日起施行，有效期至2020年6月31日。