济南二手房成交量环比增35.51%

　　今天,山东省地税局发布《关于房地产税收新政山东落实情况及效应分析》报告。记者获悉，时值国家房产新政满月，我省实施成效明显，房产交易趋于活跃，呈温和上行态势。

　　1 买百万元房产省税5.5万元

　　“五改二”政策落地后，满两年但未满五年的房源,交易时将免征营业税。以售价100万元的房子为例，新政之后买房人可节省5.55万元的购房成本。这项刺激政策，极大减轻了二手房购买人群的经济压力，进一步释放市场需求。据统计，2015年1月至3月30日，全省二手房交易月平均免征营业税2.01亿元;而3月31日至4月30日，二手房交易营业税免税额3.40亿元，新政的免税效果突出。

　　2 二手房市场分化加剧

　　从“3·30新政”实施一个月的情况来看，全省各地二手房交易市场的反应差异较大，东部地区部分城市的二手房交易量明显高于西部大部分城市。

　　据统计，4月份，青岛、烟台、聊城、日照、潍坊、济南和淄博等7市二手房成交套数环比增幅超过全省31.97%的平均增幅，成交套数环比增幅分别为57.05%、48.20%、45.93%、42.60%、37.24%、35.51%和34.64%;威海、济宁和菏泽二手房成交套数环比增幅为个位数，分别为9.22%、3.22%、和0.74%;泰安的交易量环比增幅仅为-6.64%，各地二手房市场分化进一步加剧。

　　3 对地方税收影响不大

　　统计显示，房产新政对地方税收影响有限。据测算，新政实施前，二手房交易征免税比为0.81:1;新政实施后，征免税比为0.55:1。但二手房交易不是房地产市场的主流，所占市场份额有限，对税收的贡献相对较低。今年前三个月，我省二手房交易实现营业税占同期销售不动产营业税的比例 分 别 为7.6%、6.5%、4.3%。

　　新投放量“力压”存量

　　济南6.5万套商品住宅待售

　　新政实施一个月以来，我省商品房交易量、交易面积、交易金额均呈现上升趋势。但受宏观经济增速放缓影响，全省房地产市场库存问题依然严峻。

　　山东省地税局营业税处在报告中提出，以济南为例，目前济南市待售商品住房6.5万套。按照年平均6万套的成交量计算，需要12个月的消化期，加上近两年来新增加住宅用地所形成的20余万套未来投放量，济南市消化存量和新投放量约需5年的时间。

　　去存量该咋办

　　地方政府面对房产市场压力，该有哪些作为?山东省地税局营业税处提出几点建议：

　　组织力量，调查摸底各地房地产基本底数，包括库存情况、在建情况、成交量、价格情况等基本信息，查找影响房地产市场稳定的风险因素，为制定措施提供依据。

　　做好房地产市场监控分析，对房地产市场基本数据，跟踪统计，及时掌握情况，做好风险掌控，早发现、早应对。

　　目前消化库存仍然是第一要务，建议加大对房地产供应的管理，从项目立项、土地供应等环节从严审批房地产项目的同时，刺激刚性需求，放开投资需求，鼓励棚户区改造货币化。积极消化库存，节约资源，提高效率。