济南版二手房买卖合同出炉 中介不得经手房款
近年来，二手房买卖引发的消费纠纷不少，其中相当一部分是合同条款不明确引起的。27日，济南市住房保障和房产管理局与市工商行政管理局召开新闻发布会，两部门共同制定了《济南市房地产经纪服务合同》、《济南市存量房屋买卖合同》(以下简称《合同》)等合同文本。即日起在全市正式推广使用。
27日上午，济南市住房保障管理局副局长李胜伟介绍，近年来，济南房地产业得到快速发展，但由于目前针对房地产经纪服务行业管理的现行法律法规较少，也可以说还不健全，目前市场中仍有一定数量的违规和不诚信经营、利用格式合同搞欺诈、承诺不落实等现象，造成消费者利益受损，也给济南房地产业发展造成了不良影响。
为了有效打击违规房地产经纪机构扰乱行业正常经营行为，切实保护交易当事人的合法权益，今年年初，济南市房管局和工商局即着手制定起草《济南市房地产经纪服务合同》、《济南市存量房屋买卖合同》等合同文本，4月底完成了合同起草工作。经过多次讨论、修改，9月份新版合同对社会公开征求了意见，同时，房管局组织部分房地产经纪机构模拟房屋买卖签约进行了试用，进一步对合同进行了完善。
记者了解到，《合同》包括《济南市房地产经纪服务合同(出售委托)》、《济南市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《济南市存量房屋买卖合同(自行成交版)》三个部分，适用于本市行政区域内已取得房屋所有权证的房屋再上市交易。
具体来看，房地产经纪机构接受委托代理出售房屋的，应使用《济南市房地产经纪服务合同(出售委托)》与委托方签订经纪服务合同。
凡经房地产经纪机构居间或代理服务达成交易的，房地产经纪机构与买卖双方应使用《济南市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》签订买卖合同。买卖双方自行达成交易的，可选择使用《济南市存量房屋买卖合同(自行成交版)》签订买卖合同。房地产经纪机构和买卖双方可登录济南市住房保障管理局门户网站(www.jnfg.gov.cn)和济南市工商行政管理局门户网站(www.jngsj.gov.cn)下载所需合同文本。
下面，济南市住房保障和房产管理局与市工商行政管理局两部门着重就关注度较高的经纪成交版合同 (以下简称《合同》)进行解读。
关键词 【产权】
先确定是独有还是共有正租住者可优先购买
明确买卖房屋的产权是购买二手房的第一步。房屋权利登记分为独有和共有，共有指两个以上权利人共同拥有同一房屋。《合同》明确，买卖房屋订立合同时，房屋所有权证内的共有人应在合同内签字盖章。已购公有住房上市出售的，参加房改的夫妻双方均应在合同中签字盖章。
买卖已出租房屋的，出卖人应当在出售前3个月通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。如承租人放弃优先购买权，买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人签订主体变更合同。
买卖已抵押房屋的，出卖人应当告知买受人房屋抵押的事实，并在办理房屋过户前解除房屋抵押。此外，集体所有土地上的房屋，只能在本集体组织内部转让。
关键词【房款】
可先存入专用账户也可以自行支付
二手房买卖中，首付、尾款怎么交付最为关键也最容易出问题。为了规避买卖双方的资金风险，《合同》第二条设定了资金监管和自行交割房款两种方式，当事人可自行选择;当事人选择资金监管交割房款的，经纪机构有义务协助当事人办理资金监管有关事项。
合同中明确规定，买卖双方选择资金监管交割房款的，经纪机构协助买卖双方自本合同签订之日的有效期内(时间双方约定)与资金监管机构签订《存量房交易资金监管协议》。可选择市房管部门提供的资金监管服务代收代付交易资金(咨询电话：82077114)。
据了解，二手房交易资金监管是指买方将交易资金先存入专用账户，产权过户登记完成，确认买方可以领取房产证后，再从专用账户中将交易资金划入卖方账户。这就从根本上解决了二手房交易资金的安全问题。
关键词【收费】
中介不能经手购房款佣金由三方商定
二手房交易的过程，经纪机构到底应该收哪些费用，哪些钱中介不应该经手?《合同》也有明确规定。
济南市住房保障和房产管理局负责人表示，原则上来说，中介不得经手房屋的交易资金。《合同》第六条设定了经纪方促成签订合同并分别完成与出售人、买受人双方签订的经纪服务委托的服务事项和约定的服务标准时，当事人可约定佣金的支付方式。经纪机构完成委托事项，出卖人和买受人应该按照房屋成交总价的一定比例支付佣金。具体比例合同中为空格，由签约三方约定。
除了房屋佣金外，经纪机构为买卖双方提供代办贷款等其他服务的，应当向买卖双方说明服务内容、收费标准等情况，经买卖双方同意后，另行签订合同。这也在一定程度上约束了中介的乱收费行为。
关键词【户口】
可向卖方要“迁户押金”房子“养老钱”也要过户
实际交易的过程中，由于考虑不全面，不少购房人过户后才发现不少遗留问题。例如，买学区房为了孩子上学，却发现原房主的户口没有迁移等。
为了解决上述问题，《合同》有了一些提示性约定。《合同》第三条约定：为保障该房屋的交付、户籍迁出等事项的履行，买卖双方可以作出相关的约定。《合同》留出空格提示签约双方进行约定。济南市房管局产权市场处相关工作人员表示，比如买方可以要求原房主拿出2万至3万元当作“户口迁移”的押金，如果在双方约定时间内把户口迁走，退还押金;如果达不到要求，买方可以把押金当作补偿用来办理户口迁移。这样可以有效维护买房者的利益。
住宅专项维修资金作为房子“养老钱”，也是经常被忽略的问题。《合同》中约定，买卖房屋若建立了房屋专项维修资金，其专项维修资金账户中结余的资金随房屋所有权同时转让，出卖人同意本房屋专项维修资金过户、变更至买受人名下。
关键词【违约】
中介造成买卖方损失要赔偿买卖方单方违约要替对方付佣金
新版合同实施前，二手房买卖合同多是各家中介自行制定。在各种条款的设定上，购房者完全处于弱势被动地位。购房者多要无条件按照经纪机构合同来执行，比如办事流程、付款方式等，买卖双方的权益多得不到保障。
合同第七条“违约责任”中，明确了经纪机构的违约责任。经纪机构应为买卖双方提供诚信服务，若因经纪机构违法、违规行为或未尽义务造成买卖双方损失的，经纪机构应承担相应赔偿责任。
买卖双方单方违约导致本合同解除的，若经纪机构无过错，违约方应代守约方向经纪机构支付中介佣金，守约方已支付的，经纪机构应退还守约方支付的中介佣金。
上述负责人说，从过去处理一些信访投诉事件来看，因经纪机构在合同签订前未充分了解出售房屋信息、未及时告知可能影响交易的潜在因素、房屋交易相关法律规章知识及注意事项等产生纠纷的比例较高，新合同都进行了明确约定。
【相关新闻】
不使用规范文本，中介将被处罚
“一处违法，处处受限”
中介不使用示范文本将计入信用档案
二手房新版合同即日起将正式实施，如何确保合同的实施真正落到实处?
27日，济南市住房保障管理局副局长李胜伟称，首先是按照住建部《房地产经纪管理办法》的要求，在经营场所醒目位置公示政府主管部门制定的房地产经纪服务合同、房屋买卖合同。其次是做好规范文本的学习、培训工作，凡已取得房屋所有权证的房屋再上市交易均应使用规范合同文本。在业务工作中，凡买卖双方要求使用规范合同文本的，经纪机构不得拒绝。最后，济南市房管部门受理房地产经纪服务纠纷时，凡未按要求使用规范文本的，将参照规范文本的有关格式条款予以处理，同时作为机构不良行为计入机构信用档案向社会予以公示。
济南市工商局副局长杨先杰说，为确保经营单位真正用好合同示范文本，济南市工商局和市住房保障管理局将组织开展对相关行业不平等格式条款整改情况的专项检查。按照“抽查制”监管模式的要求，将格式条款的使用情况列为抽查的重点项目，发现存在排除限制消费者权利，减轻、免除经营者责任和加重消费者责任的不平等格式条款，工商部门将责令限期整改，依法予以查处。
同时，按照信用监管体系建设的要求，凡经工商机关查处的使用不平等格式条款等违法行为，相关案件信息将通过企业信用信息公示系统面向全社会公示，实现“一处违法，处处受限”监管格局。
【提个醒】
二手房买卖先查有无争议
对于很多购房者而言，在买卖二手房时，因不熟悉二手房买卖知识和流程造成了一些不必要的纠纷。如何避免这些问题和麻烦，济南市住房保障管理局有关负责人做出相关提醒。
该负责人说，购房者如通过房地产经纪机构进行二手房买卖，应委托持有合法证件的正规房地产经纪机构及房地产经纪人。对于买方而言，除了要实地看房、了解房屋情况外，最重要的审查卖方的主体资格及相关房产证件，以确保签订合同有效和日后顺利过户，在签订房屋买卖合同时，首先要认真阅读、熟悉合同条款。
而对于卖方而言，为保证存量房交易和资金安全，可选择市房管部门提供的资金监管服务代收代付交易资金(咨询电话：82077114)，确保自己的资金安全和及时到位。该负责人说，房屋权利登记分为独有和共有，共有指两个以上权利人共同拥有同一房屋，买卖房屋订立合同时，房屋所有权证内的共有人应在合同内签字盖章。已购公有住房上市出售的，参加房改的夫妻双方均应在合同中签字盖章。
房屋买卖合同签订前，买受人应向市房屋产权登记中心查阅买卖房屋的有关登记(备案)资料，查验买卖的房屋上是否存在产权争议和其他权利限制，以维护自身权益。买卖已出租房屋的，出卖人应当在出售前三个月通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。如承租人放弃优先购买权，买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人签订主体变更合同。
买卖已抵押房屋的，出卖人应当告知买受人房屋抵押的事实，并在办理房屋过户前解除房屋抵押。此外，集体所有土地上房屋，只能在本集体组织内部转让。(大众网综合齐鲁晚报、济南时报系列稿件报道)