老东门走“回头路”瞄准老幼群体

　　原老东门小商品市场建于1994年，经营19年后于2013年底被拆除。人挤人是对老东门最贴切的描述，不管周末还是平常一样火爆。经过升级改造，新的老东门万货汇时尚购物广场在2014年3月重装开业。开业一年多了生意咋样?2日，记者实地走访发现，这个曾排队摇号、一铺难求的小商品市场，如今面临着业户撤出、百余商铺闲置等问题。

　　【业户说法】开实体店，还得网店“救济”

　　2日，记者在该购物广场一楼看到，不少年轻人带着孩子在中间电梯周围玩耍，人气比较旺，四周店铺虽然也有不少闲逛者，但与改造前的老市场比，不可同日而语。一些商铺打出了“最后几天，赔本甩卖”的牌子，隔几个店铺就有一个闲置的。记者了解到，这些商铺是准备撤出的和已经撤出的，大大小小加起来有40余家闲置商铺。

　　在二楼服装销售区，也有20余家商铺闲置，三楼则有40余家闲置。“差不多得有 100 多家商铺闲置着。”购物广场主办方相关负责人张先生对商铺空置现象并不回避。小韩刚大学毕业，在一楼经营一家店铺：“月租金1500元，再加上物业管理费等，一年得2万元，得好好经营才能有利润，我现在还在经营一家网店，两者相加才勉强收支平衡。”

　　王女士在一楼经营饰品，现在正甩货准备撤走：“总体算起来，还是赔了，一年前，人们对市场预期太好，都削尖了脑袋往里钻，经过一年多经营发现，不是那么回事儿，于是开始撤出。”

【原因探究】几近饱和，市场被瓜分殆尽

　　“目前状况，的确不如刚开业那会儿。”张先生说，去年刚开业时，1000余家商铺，入驻率高达98%以上。谈起入驻率下滑的具体原因，张先生首先提到的就是网购：“现在到网上，基本上什么都能买到，家里水龙头坏了，都去网上买，实体店肯定受冲击。”其次，老东门万货汇与业户的租赁合同基本上是一年一签，现在集中到期，一些经营不理想、或者不愿坚持的业户便开始打退堂鼓，准备撤出。

　　采访中一些业户表示，商场人气需要慢慢养，不能急功近利，尤其是新商场，怎么着也得两三年才能聚足人气。“最关键的是，现在小商品市场越来越多。”张先生说，过去济南南部有新世界商城，北部有中恒商城，西部有西市场，东部有老东门，各自服务着各自区域的消费者，还算比较合理。

　　而现在，小商品市场见缝插针，如雨后春笋般出现，辐射范围大大缩小，它们基本定位于几个社区，竞争越来越激烈，仅以济南东部为例，拥有黄金燕福、百代商城、山东环联、天天淘宝街等小商品市场，都在分流着老东门万货汇时尚购物广场的客户群。

　　【调整策略】针对中低收入者，增加人气项目

　　在业内人士看来，小商品市场这个行业，目前在济南已基本饱和，如果再没什么特色，很难有出头之日。这一点，家住青后小区的老李感触颇深：“我年轻时那会儿，只要家里缺什么针头线脑、五金工具等，就去老东门。”

　　然而自从去年3月底老东门万货汇升级改造开业，李先生去过一次之后就很少去了：“我发现，那里已经不再是我们中老年人的老东门，美甲美瞳、饰品挂件、化妆品、时尚服装等，都是针对年轻人。”

　　“我们也发现这一问题，已经在积极调整。”张先生说，他们调研市场客流发现，平常工作日中老人比较多，只有到了周末节假日，年轻人才是主流，因此他们在一楼扩大中老年人商品数量，“目前至少得占三分之一了吧”;二楼服装销售区则重点引进适合中老年人的广场舞服装、鞋等。

　　“在目前‘综合体风’流行的大背景下，做体验、增加人气项目也是必需的。”张先生说，比如三楼南侧，很多人看到一条街的商铺都闲置，这是有意为之，准备增加一些电玩类人气项目，让中老年人带着孙子孙女购物之余，也有个玩儿的地方。

　　2日，记者在现场看，大型LED屏上已经打出广告，儿童乐园将于今年六一儿童节期间开业。另外，老东门万货汇四楼还处于空置状态，下一步将引进各种特色餐饮，争取年内开业，五楼则将引入电影院。“这不越来越像附近的世茂、恒隆了吗，同台竞争，老东门能有竞争力吗?”李先生纳闷。张先生则表示，大型综合体目标群体是中等收入者，而老东门针对中低收入者，形成差异化竞争。