“营改增”对菏泽二手房市场影响几何？

      业内人士分析：是否增加买卖双方的税负看免征年限和增值量，难影响新房成交价

　　□牡丹晚报记者 孟 欣

　　全面推开征收营业税改制成增值税（即“ 营改增 ”）试点方案已经明确，且自5月1日起执行，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围，并首次涉及自然人缴纳增值税征管，如个人二手房交易。

　　其中，“营改增”对个人 二手房交易 的影响尤其大。业内人士认为，“营改增”是否增加买卖双方的税负，取决于免征年限如何设置和增值量，目前尚未在我市二手房市场上产生影响。

　　房产交易中心：办理量增加不明显，大多持观望态度

　　4月5日10时许，牡丹晚报记者来到位于市长江路的市住房和城乡建设局房产交易中心看到，宽阔的交易大厅内人来人往，不少人手拿房产证、购房合同等排队等待办理业务（见右图）。记者从取号机内取得的号码为0035号，而前面仅有13人在等待。

　　“今天来办理房产登记、更改、交易等业务的市民相对有所增加，但主要是上月25日以后截止税收所积压的量，属正常情况。近一段时间与往年相比，没有太大的增量。”房产交易中心工作人员解尊松告诉记者，“营改增”税制改革公布后，前来咨询过户、二手房交易所缴纳税款变化的市民明显增加，着急办理的并不多。

　　“‘营改增’税制改革公布后，尤其是将房地产业纳入试点范围，并将首次涉及自然人缴纳增值税征管，而且很多政策性文件还在制定中，很多市民不清楚能给自己带来什么影响，这是造成近段时间前来咨询市民增多的主因。”解尊松分析道，多数市民持观望态度。

　　在服务台咨询相关信息的市民李文军说，他在菏泽水岸嘉苑小区有一套闲置的居民楼房。“营改增”将房地产纳入试点范围，并针对个人交易二手房收缴增值税后，他开始坐立不安。“这套房子是我前几年买来增值用的，现在真不知道是立即将房子卖了好，还是等‘营改增’政策落地后再卖好，仅看税率就翻了一倍，原先联系好的买家现在也犹豫起来。”李文军颇为无奈地说。

　　不少市民均表示对 “营改增”的影响持观望态度，不会盲目恐慌性购房。

　　二手房：主要看免征年限和增值量

　　据了解，按照现行政策，购买超过2年(含2年)的普通住房免征营业税，购买不足2年的住房全额征收营业税，购买超过2年(含2年)的非普通住房按照其销售收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税。

　　一旦营业税改增值税后，是否同样享有免征年限，如何设置成为关键。

　　从事二手房中介行业10余年的好家房产市场部经理晁忠良表示，如果一刀切，不设免征年限，势必增加绝大部分交易对象的税收负担。当前， 我市 二手房交易营业税的征收税率主要以5.5%或5.6%为标准。以买入价为100万元的房产为例，在免征年限外出售该套房产溢价30万元，即以130万元成交。按照 现 行 政策，需要交纳 营 业 税130万×5.6%=7.28万元。而按照房产交易11%的增值税的征收标准，即需交纳30万×11%=3.3万元，增值税的负担小于征收营业税的负担。

　　一旦房产从100万元涨到250万元，按目前的营业税征收规定，需要交纳250万×5.6%=14万元，如果按照11%增值税的征收标准，则需交纳(250-100)万元×11%=16.5万元。这时，征收的增值税就超过了营业税。

　　晁忠良还表示，增值税到底是增加还是减少税负，具体要看免征年限和房产增值量。他认为，如果按照营业税2年的免征年限执行还是可行的。从国家出台该政策的目的看，主要是为了打击市场上的投机行为，以两年时间来判定房产的持有目的，也比较合理。

　　开发商：“营改增”难影响 房价

　　“营改增”之后房价是否有下跌空间？山东菏泽盛宇建设集团有限公司总经理高启龙认为，政府工作报告中提到的2016年5月1日只是将试点范围扩大到房地产行业的时间，至于建设中的工程如何实行税收、抵扣项也没最终明确，也就是说到目前为止，没看到“营改增”的实施细则，现在预判还为时过早。

　　“税改之后税收差额本身就很小。目前公布的增值税税率为11%，按此税率计算，直接抵扣可能会比原来略高，但由于强调只低不高，是否还有虚拟的抵扣项确保最终的税赋关系，不得而知。所以，实际纳税额减少的比例并没有几个百分点，甚至很多情况下，基本与原来的税率没有差异。”高启龙分析说。

　　高启龙还强调，不是成本决定房价，而是市场决定房价。当前市场，楼盘成本如果按照5万元/平方米计算，假设市场可以卖出6万元/平方米，没有一个人卖5.9万元/平方米。如果市场只能卖4.5万元/平方米，企业也不会死扛着要卖5万元/平方米，导致卖不出去只能等死。

　　高启龙同时表示，税收成本降到一定程度会对当前房价产生一定的有利影响。自去年以来，我市房产市场供大于求的状况明显，压力巨大。在这样的情况下，很多项目都是贴着成本在卖，有的甚至亏本甩卖。“如果‘营改增’后税负成本能够大大降低，房价的下行空间更大。只能说，如果税负成本的明显下降对房价有一定影响，是充分条件，而不是必要条件。”高启龙说。

　　记者了解到，我市税务部门正抓紧组织开展“营改增”全面推开准备工作，并对试点纳税人征管信息开展调查核实等前期准备工作，确保新增试点行业纳税人自2016年5月1日起顺利开具国税部门增值税发票，全力保障税制平稳转换。