济南昔日地王项目近况：化纤厂地王推六七千特价房
日前,山师北街8号院项目被公告拍卖,曾经的“地王”沦落至此,引发各方感慨。自2008年以来,济南市在各个区域涌现出多个“地王”项目,如今这些“地王”情况如何?记者21日进行了探访。
原铁职院地王 尾盘在售 每平米1.4万比开盘还低
2009年10月19日,在济南市土地储备交易中心,经过89次举牌竞拍,总面积为30013.5平方米(约45亩)的历下区解放路北侧、山大路西侧地块使用权,被深圳华强集团以6.57亿的天价拍得,约合每亩1460万元,成为济南“地王”。
记者1月21日在现场看到,目前5栋主要商业楼已建起,里面的商业开始运营,主要是电子产品类。“我们还剩下一些尾盘在售。”销售人员介绍,目前销售的主要是公寓产品,均价每平米1.4万元。据介绍,2011年刚开盘时价格在一万七八,后期有所降低。
祝舜路地王 三期最晚2017年交房 每平1万多
2009年12月9日,在济南市土地储备交易中心,位于历城区祝舜路南侧、华信路西侧,总面积213.26亩的辛甸片区被保利山东置业以18亿高价收入囊中,每亩约合845万,楼面地价近5300元/平方米,业内人士预计,该项目建成后,每平方米均价将在1万元以上。“当时真可用疯狂来形容。”一位参与当年竞拍者回忆,经多轮举牌,该地块从起价6.6亿一路飙升到18亿,溢价率173%,堪称当时东部新地王。
时隔五年多,21日记者在现场看到,项目东侧一块地还在开发,西侧有业主已入住。东侧在建的楼栋中,其中一栋楼接近封顶,还有一栋刚开挖地基。据介绍,项目前两期是现房,所剩房源不多,三期5栋楼中,有2栋2016年底可交房,最迟2017年上半年交房。其余几栋也可在2017年底交房。期房每平米10000-11000元,现房每平米12000多元。据了解,该项目2011年开始销售,前期还卖过每平米一万三四的精装房。
原山师北院地王 当年规划已更改 目前整体开发
2010年3月,天桥区小清河北路北侧、30米规划路东侧的山师北院西南角两地块进入拍卖程序,两块地共折合37.35亩,最终这两块地被北大资源以2.25亿元拍得,平均每亩地约603万,每平米楼面地价3568元,溢价率95%,成北部新地王。两地块打包底价为1.1548亿,只有两家公司参加竞拍,但过程颇具戏剧性,出现一次性加价一个亿的场面。据估算,每平米楼面地价3568元,如果单独运作这块土地,成本就6000多元,估计售价得9000元。
记者21日在现场看到,目前该土地所在地为北大资源项目,济南体育运动学校西侧,靠近清河北路的一片土地被圈了起来,这大体就是当年被拍卖的地块,记者看到,在被围挡围起来的区域内,在进行住宅和公寓开发,但西侧这片土地还未进行大规模开发。“我们现在已不提山师北院地块的概念了。”开发商介绍,2013年该区域规划进行了调整,当年的山师北院地块已重新规划到整个北大时代项目内,不再单独列出。
化纤厂地王 低价开盘 推出每平六七千特价房
在东部地王中,“化纤厂地王”同样十分有名。2013年5月30日,位于历下区花园路以南、化纤厂路以东的近200亩土地吸引了包括万科、保利在内的5家房企竞争。经过30轮竞价,济南泰悦房地产开发集团有限公司以16.4亿元的价格拿下这宗土地。每亩均价约合820万元,地上楼面地价约合每平方米4343元,成为2013年著名的“地王”。
21日记者在现场看到,目前项目一期已经在建设中,被命名为泰悦·赫府的这一项目已经有两栋楼开始销售,一栋为33层的高层住宅,另一栋为低层的洋房。
销售人员介绍,目前均价在8500元/平方米,根据户型和楼层不同价格也会不同。记者了解到,该项目在去
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年11月开盘,推出500套房源,还打出了6999元/平方米的低起价。
原城建学院地王 主打大户型 均价每平米2.6万
2013年3月25日,位于千佛山南路北侧、舜耕路东侧的原城建学院地块两宗土地拍卖。36轮竞价后,名不见经传的山东安盛建材有限公司以11.9亿元将2宗土地收入囊中。商务用地楼面地价每平米10262.4元,居住用地楼面地价每平米12971.9元。综合各项成本,售价预计每平米18000元,加上精装修,每平米可能超过20000元。
记者21日了解到,目前该项目住宅楼栋大多已封顶,以大户型为主,面积在170平方米以上,“2.2万元起价,均价在2.6万元。”销售人员介绍。
山师北街8号院去年6月就被法院裁定拍卖
山师北街8号院将被再次拍卖,关心者的目光首先聚焦在地块所有者山东大地房地产开发有限公司身上,正是因为超限融资无法偿债,不得不通过司法拍卖来偿还债务。而纵观大地房地产及其关联公司的发展历程,不难发现大地地产正是倒在融资路上。
“地王”被拍卖因三威置业融资纠纷
1月21日,记者联系到山东华银拍卖有限公司,工作人员表示,现在还没有公司来办理竞买手续,只有3家公司电话咨询过。“我们和另一家公司联合拍卖,目前还没有公司交保证金。”
而另一家拍卖公司山东齐鲁瑞丰拍卖有限公司工作人员则表示具体情况不清楚。这次拍卖由济南铁路运输中级法院委托上述两家拍卖公司执行,记者联系济铁中院想了解具体情况,工作人员表示以拍卖公告为准。
记者梳理中国裁判文书网公开的裁判文书发现,山师北街8号院被查封是因为山东三威置业有限公司与建设银行济南高新支行之间的债权纠纷,而该地块土地使用权所有人大地地产是这笔债务的保证人,因各债务人没有如期履行还款义务,导致法院介入强制执行,并查封了山师北街8号院。
2012年初,建行济南高新支行在省高院起诉了一笔不良债权的债务人,主债务人就是山东三威置业,三威置业以华能路38号“济南大地锐城”项目用地,从建行济南高新支行贷款后,保证人是山东大地房地产开发有限公司、张辉、张浩。但债务到期后,三威置业并没如约还款,建行对此提起诉讼。
该地块两年前被查封如今刚解冻
经法院审理调解,建行与三威置业等达成期限为半年的分期还款计划,不过三威置业以及保证人大地地产等并没按计划履行偿债义务,建行遂于2012年10月向省高院申请强制执行。省高级法院于2013年1月10日查封了保证人山东大地房地产开发有限公司名下土地即山师北街8号院。
后来中国长城资产管理公司济南办事处从建行收购了这笔债权,并于2014年8月将债权转让给济南深海投资有限公司,山师北街8号院在这期间一直处于查封状态。
2014年6月3日,济铁中院裁定拍卖山师北街8号院,可是大地地产对此不服,并向省高院申请复议,2014年8月被驳回。
但大地地产依旧不认账,并强行动工开发山师北街8号院,直到日前因手续不全被责令叫停。
这次拍卖山师北街8号院的起拍价只有1.48亿,远低于当年“地王”的身价1.92亿。据了解,这次拍卖是因偿还债务而被执行拍卖,这笔债权的本金余额9920.10万,欠息2849.44万(计至2014年6月6日,此后产生的利息亦在处置范围内)。
大地地产倒在了融资路上
大地地产失去山师北街8号院是受三威置业的拖累,最终倒在融资路上。
早在2007年,张辉接受采访时就表示:“房地产这个行业,早晚会被一些寡头公司把持。中小企业若想存活,除非融资,否则只能向县级市或镇上发展。就目前济南房产市场看,估计今后小公司存活的可能性不大。”
张辉是这么说
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的,也是这么做的。大地葡萄园、三威大厦、大地锐城等项目,就尝试过融资。启德国际更是“成也融资败也融资”。2011年6月,启德置业还以土地为抵押,分两次向齐鲁银行济南城西支行贷款3.9亿和1.58亿,贷款期限至2013年9月19日。但上述借款全部逾期。
鑫海投资、国泰租赁等债权人相继将张辉及大地告上法庭,但大地已无力偿还债务,法院只能通过查封、扣押财产等方法强制执行。启德中心因此被拍卖,山师北街8号院被拍卖也是步此后尘。
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