济南住宅用地需3年左右消化 个别区域或翻番

　　中国指数研究院近日发布数据显示，二线城市住宅用地消化时间平均在3.3年。济南虽没有在此盘点之列，但是根据近日楼市第三方数据机构克而瑞济南机构发布的相关数据，济南住宅用地消化周期亦在3年左右。

　　青岛、郑州、长春住宅用地消化时间超5年

　　1月19日，中国指数研究院发布《“中国各级城市房地产库存大盘点”系列专题二》，2014年我国房地产市场进入调整期，部分城市库存高企，去化压力不断加大，且不同城市间显著分化。

　　2014年以来，宏观经济增速持续趋缓，房地产市场整体下行与城市分化并存，多数城市成交量大幅回落，短期供求失衡，库存量持续走高，出清周期延长。

　　从全国二线城市商品住宅短期库存量及去化周期、中长期土地消化能力两个方面综合分析，可以得出呼和浩特、大连等城市去化压力较大，而合肥、厦门、成都等城市去化压力尚可的结论。

　　从二线城市住宅用地消化时间来看，平均在3.3年，其中大多数二线城市在5年以下，仅青岛、郑州、长春超过5年。

　　青岛、长春等城市土地成交量远高于市场消化能力，中长期库存压力大。其中青岛土地消化时间近6年，郑州、长春均在5年以上，兰州、呼和浩特等土地过剩问题同样突出。由于部分城市大量土地开发仍处于停滞状态，造成土地存量高企，住宅用地消化时间较长，未来市场去库存压力攀升。

　　济南并不在此次中国指数研究院发布数据之列，但是根据近日第三方数据机构克而瑞济南机构发布的相关数据，济南住宅用地消化周期亦在3年左右，不过历城、槐荫两区由于土地存量较大，消化周期可能高达7年。

　　政策不明确房产投资或将进一步下滑

　　刚刚出炉的2014年经济运行数据显示，2014中国房地产投资进一步下滑。

　　2014年房地产市场在前期限购、限贷调控政策整体不放松、信贷政策不断趋紧情况下，住宅市场低迷，需求观望情绪严重，房地产投资的增速明显下滑，1-10月，全国房地产开发投资77220亿元，累计同比增长12.4%，比去年同期下降6.8个百分点。房地产中的住宅投资比重下降幅度更大，1-10月住宅投资完成额52464亿元，累计同比增长11.1%，比去年同期增速下降7.8个百分点。投资增速除2月外，一直低于全国固定资产投资增速，并不断扩大，到9月扩大到3.5个百分点。住宅市场投资增速下降的趋势更明显，仅2月高于固定资产增速0.5个百分点，随后开始下降，到10月低于固定资产投资增速4.8个百分点。

　　2015年的经济发展注定具有很多的不确定性，随着经济进入新常态，房地产调控思路将逐渐清晰，既不会将房地产“妖魔化”，继续过度打压;也不会继续将房地产“工具化”，采取过度刺激政策以拉动经济。中长期来看，政策会从“过紧”回归到“常态”，非常规的大规模刺激政策不会再现。

　　前几年房地产需求购买力透支，影响房地产市场需求进一步释放。随着经济进入新常态，购房需求会进一步受到遏制。前期过度投资的房地产随着长效机制建立的预期，将会逐步从投资中释放出来，形成二手房供给。 

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