彩石山庄案6月8日开始调解 353户购房者有望获赔

新闻通报会现场 通讯员供图

　　5日上午，济南市中院在历城区人民法院召开新闻通报会，通报彩石山庄案进展情况。从今年3月9日启动尚华居、绿松苑两个项目的人民调解工作以来，已有353套房屋买受人申请人民调解，从6月8日开始可携带相关材料到历城区调解委员会调解，调解工作将在7月底前完成。目前调解资金已到位，在法院依法确认调解协议有效后，购房者就能及时拿到退还的房款及房屋增值赔偿。

　　353户申请了调解评估

　　济南中院新闻发言人、副院长刘延杰介绍，纳入这次人民调解的是三联集团正常销售的尚华居、绿松苑项目共计382套房屋所引起的民事纠纷。自今年3月9日启动调解工作至今，有353套房屋买受人向历城区调解委员会申请人民调解，要求三联集团退款赔偿，并申请评估房屋价值。

　　3月29日9：00，历城区调解委员会在历城区第五中学公开摇号选出了两家评估机构——山东广泰土地房地产评估测绘有限公司、济南正源房地产土地评估事务所有限责任公司，分别对尚华居、绿松苑项目进行评估。三联集团代理人以及100多名购房者或其代理人到场参加，济南市历城公证处对本次选择评估机构工作全程进行了公证。

　　4月1日至4月3日，历城区调解委员会作出委托，并将有关材料分别交给两家评估机构;4月8日，评估公司、三联集团、购房群众和人民调解员到彩石山庄B2地块作现场调查，评估公司及时作出评估报告。

　　认真审查低于市场价买房户

　　刘延杰在新闻通报会上介绍，关于房屋买卖合同纠纷的问题，三联集团与购房者签订的房屋买卖合同有效，三联集团一直没有交房，构成违约。现三联集团不能继续履行合同，购房者有权解除合同，要求三联集团承担不能履行合同的违约责任。

　　三联集团与购房者解除房屋买卖合同以及网签协议，三联集团除返还购房者缴纳的房款外，依法还应赔偿正常合理的房屋增值损失。如购房者未足额支付房款，则三联集团按照购房者已付款占应付款的比例，赔偿房屋增值损失。如购房者与网签人不一致的，网签人也应参加调解。

　　“对于以低于市场价格购买房屋的，将认真审查其原因，再视情况依法处理。”刘延杰说。

　　关于按揭借款合同纠纷，刘延杰说，尚华居和绿松苑项目的部分购房者采用按揭借款的方式支付房款，三联集团系按揭借款合同的担保人。根据法律规定，按揭银行可以申请人民调解，担保人作为借款担保合同的主体也可参加调解。现齐鲁银行以及工商银行历下支行已经申请人民调解，要求解除合同，退还本息。

　　“在购房者与三联集团房屋买卖合同解除的情况下，购房者与按揭银行、担保人之间的按揭借款合同也应当解除，购房者应依法向按揭银行偿还本息。”刘延杰解释，如购房者未按期还贷，导致三联集团为购房者承担担保责任，代购房者偿还借款本息的，担保人三联集团有权向购房者追偿。对该类购房者，三联集团最终应支付给其的款项为：购房款和损失数额，减去购房者应向按揭银行清偿的借款本息数额以及三联集团代购房者偿还的借款本息数额后的剩余部分。上述款项应于达成调解协议15日内支付。 (本报记者)相关提醒

　　调解工作将在7月底前完成

对于同意上述调解意见的购房者，自6月8日开始，可按照历城区调解委员会通知的顺序，携带本人身份证以及代理人身份证、房屋买卖合同、收款收据、银行付款凭证或者银行流水明细等材料，到历城区调解委员会进行调解，调解工作将在7月底前完成。人民调解工作与法院司法确认、执行工作同步进行。“现调解资金已经到位，在法院依法确认调解协议有效

后，购房者就能及时实现债权。”刘延杰说。

　　记者了解到，今年3月9日启动的尚华居、绿松苑项目人民调解工作以来，目前尚有20多 名购房者没有选择解除合同、退款赔偿方案。自2014年10月30日三联集团的土地使用权拍卖成交至今，尚无开发商表达意愿要接手建设尚华居、绿松苑项 目，土地使用权没有能够二次转让。没有同意调解的购房者需要考虑权利实现的时间成本，以及将来建房过程中的各种不确定因素，以免影响权利的尽早实现。在调 解工作结束前，上述购房者仍可选择退款赔偿，申请人民调解。如购房者坚持要求建房，则只能等待新的开发商确定后，再通过人民调解方式予以解决。

　　彩石山庄处置启示录：

　　烂尾六年成老大难法制之手解开死结

　　8年前，颇负盛名的三联集团推出彩石山庄项目，约2100户购房者共交了预售款近9亿元。2008年，三联集团旗下三联商社股权被公开拍卖，引发挤兑风潮，集团资金链断裂，楼盘因此烂尾。

　　三联集团大楼前、山东省政府南门口、济南市委市政府西大门，隔三岔五就围满购房者。6年漫漫维权路,冷暖百味心自知。

　 　事情在2014年4月出现转机。彩石山庄项目引起了山东省委、省政府高度重视。召开多次专题会议研究，明确提出“按照法治思维，在法律框架内予以解决” 的工作原则，“把解决三联问题的过程，变成一个可以复制、对全局对以后都有指导意义的宣传法制、依法维权、依法办事的案例。”

　　司法途径 能不能走得通?不仅购房群众心里犯嘀咕，现实的困境也摆在明处。“可供执行的资产被层层抵押，抵押权人享有优先受偿权。购房群众能否优先于抵押权人进行受 偿，没有明确的法律和司法解释规定。”济南中院副院长刘延杰解释，这意味着司法解决的最终结果，可能是银行首先拿走钱，消费者的利益无法保障。

　　济南中院反复调研论证，提出了购房人的购房款返还请求优先的意见。在省市法院系统的努力下，尤其是山东省委、省政府主要领导同志直接与最高人民法院进行了充分的沟通，这一意见最终得到最高人民法院的肯定和书面批复，取得法律适用上的突破性进展。

　　解心结，要让群众得实惠。济南中院再三斟酌，决定引入多元化纠纷解决机制，适用人民调解和新民事诉讼法规定的司法确认程序。人民调解和司法确认程序不收取诉讼费用，而且没有二审和再审程序，可以切实减少购房群众的维权成本。

　 　各方的努力，终于拨开层层云雾。2014年8月1日，彩石山庄项目相关司法程序正式启动,“死结”解开。9月30日，先期两个项目进行人民调解和司法确 认，两个多月内全部完成，这成为我国涉及人数最多、标的额最大、司法处置时间最短的运用司法确认程序处理的群体性案件。山东省政府法律顾问张巧良的手机 里，至今仍保存着他与一位购房户代表互动的100多条微信。其中一条是：“这个结果我们接受。一个拖了6年的民生问题用司法手段解决，考验政府的智慧。”