山东出招消化商品房救楼市 滞销写字楼改学校(图)

政策“暖”房 库存1.6亿平米能卖两年多　 我省出招消化商品房救楼市    

[ 停止建设]

收商品房当公租房

[ 消化库存]

滞销写字楼改学校

[ 降空置率]

鼓励新房长期出租

商报济南消息（记者王善龙）山东省政府办公厅印发的《山东省房地产业转型升级实施方案》中首次披露我省商品房库存规模。据悉，截止到2014年底，全省商品房库存1.6亿平方米，大约相当于当年在建商品房总面积的3成。这些库存商品房去库存化周期达到27.3个月，这意味着即便两年内不开工新楼盘，现有的商品房库存依然够卖的。

去库存需27个月

《方案》指出，与促进新型城镇化、推动经济社会协调发展、实现转型升级新跨越的要求相比，我省房地产业还存在以下突出问题和不足：商品房库存偏高，截至2014年年底，全省商品房库存1.6亿平方米，去库存化周期达到27.3个月；产业集中度偏低，龙头企业实力弱，缺乏知名品牌企业，全国开发、物业企业百强中均只有1家；产品结构不合理，居住地产比重偏大，商业地产供应过剩，工业、物流、养老、旅游等跨界地产比重偏低；资本运营能力差，企业自有资金少，融资能力低，没有一家直接发行上市的房地产企业。

为去库存救楼市，我省将实行供需双向调节，努力消化库存商品房。

未开发用地转换用途

在供应方面的调节主要体现在控制商品房供应规模。科学编制住房建设规划和年度计划，有序控制土地投放和开发项目建设进度，精心研究制订未开发房地产用地的用途转换方案。

在需求方面，主要是促进住房合理消费。适当提高公积金贷款额度，增强购房者的支付能力和信心；　打通保障房和商品房通道，引导被安置居民选购合适的商品房；　满足农村转移人口住房需求，提供或改造符合农村转移人口需求的商品住房；　改善农村教师和医护人员工作生活条件。各地可在农村中小学、乡镇卫生院驻地或附近，由政府收购或租用合适的商品房，用作在岗教师、支教教师、顶岗实习师范生和在岗医护人员周转宿舍，租金标准可参照当地公共租赁住房政策执行；　鼓励在编在岗的农村教师和乡镇卫生院医护人员在县城(县级市、区政府驻地)购买商品房，可由当地教育、卫生计生部门组织，以优惠价格共同购买。

方案提出，山东将转变房屋消费模式，发展房产租赁市场。鼓励在新建商品房项目中长期持有部分房源对外出租。

我省还鼓励创新消化库存商品房。各地政府可采用贴息、补助等方式，鼓励将符合条件的商品房和闲置厂房、仓库等房屋建筑，改造为电商用房、都市型工业(轻加工研发型)地产、“创客空间(会议室+实验室+茶社或咖啡屋+办公间)”、科技企业孵化器、商务居住复合式地产、高层次人才公寓等，实现消化商品房库存与促进新兴产业发展的多赢。

我省房价收入比处合理区间

●产业规模居全国前列

2014年，全省商品房施工面积5.45亿平方米，完成房地产开发投资5818亿元，分别居全国第2、第4位；销售商品房9180万平方米，实现销售额4880亿元，分别居全国第3、第4位；实现房地产业增加值2551亿元，占地区生产总值的4.3%，居全国第4位。城镇居民人均住房建筑面积37.3平方米。

●市场总体平稳健康

2014年，全省商品房平均销售价格每平方米5316元，比全国平均水平低1007元。按我省商品住宅基本套型110平方米、城镇居民年人均可支配收入29222元计算，房价收入比为6.67，处于国际公认的6-8的合理区间内。

●对地方财政贡献突出

“十五”以来，房地产业提供的地税收入年均递增30%以上，2014年达到969亿元，占全省地税收入的27%，在服务业中居首位，还带动了建筑、建材、金融、商业、物流、家具、家电等几十个相关产业的发展。2014年，全省房地产企业缴纳土地出让金525亿元，缴纳城市基础设施配套费221亿元，有力促进了城市建设和发展。

政府不再集中建公租房，改为买或租

长期滞销写字楼有望改学校

近日，省政府印发《山东省房地产业转型升级实施方案》，明确2015-2020年，每年房地产开发投资保持在6000亿元左右，商品房销售面积保持在1亿平方米左右，物业管理面积年均增长7%左右。　记者郑心茹

不再集中建公租房可收购中小套型商品房

记者了解到，山东将实行“供需双向调节”，努力消化库存商品房。提高国有土地上房屋征收货币补偿比重，引导被安置居民选购合适的商品房，政府原则上不再直接投资集中建设公共租赁住房，确实需要的，收购符合条件的中小套型商品房或在商品房小区中配建。

上述实施方案还提出，各地可在农村中小学、乡镇卫生院驻地或附近，由政府收购或租用合适的商品房，用作在岗教师、支教教师、顶岗实习师范生和在岗医护人员周转宿舍，租金标准可参照当地公租房政策执行，同时，鼓励在编在岗的农村教师和乡镇卫生院医护人员在县城（县级市、区政府驻地）购买商品房。

消化库存商品房写字楼长期滞销或改学校

上述实施意见提出，各地政府可采用贴息、补助等方式，鼓励将符合条件的商品房和闲置厂房、仓库等房屋建筑，改造为电商用房、都市型工业（轻加工研发型）地产、“创客空间（会议室+实验室+茶社或咖啡屋+办公间）”、科技企业孵化器、商务居住复合式地产、高层次人才公寓等。

一方面学校用房紧张，引发“上学难”的问题；一方面一些写字楼长期滞销，苦无买家……这一矛盾，今后在山东有望越来越少。山东明确提出，对长期滞销且符合条件的商业营业用房和写字楼，可由政府收购或长期租用，改造为中小学、幼儿园用房。除此之外，还将允许创意、设计、软件等领域的小微企业和自由职业者，将住宅、公寓登记注册为营业场所。

20年以上旧小区将改造开发建设综合性养老社区

上述实施方案明确提出，新竣工商品房项目全部实行物业管理。另外，山东还将发挥行政和市场的作用，对1995年前建成的城镇和工矿区老旧住宅小区全面开展整治改造，用5年时间基本完成整治改造任务，实现物业管理全覆盖，解决弃管小区居民生活环境恶化问题。

在养老地产的打造方面，山东将针对日益扩大的养老需求，开发建设集居住、服务、商业、医疗护理、休憩娱乐等功能于一体的综合性养老社区，在普通商品房小区配建“老少居”、“老人房”、养老公寓，在已建成小区中插建、改建日间照料中心等养老服务设施。

方案中显示，山东将着力解决城镇中小学“大班额”问题。已建成小区因开发企业原因未达到配建要求的，责成开发企业在2017年年底前完成，否则限制或停止其承接新的开发项目。

2018年新建高层住宅淘汰毛坯房

方案中还提出，山东将引导开发企业从委托设计入手，组织实施“土建装修一体化”，建设销售成品住房，避免施工过程中的拆改，避免业主购房后二次装修造成的材料浪费、环境污染和安全隐患。下一步，山东将研究制定地方强制性技术标准，2017年设区城市新建高层住宅将实行全装修，2018年新建高层、小高层住宅淘汰毛坯房。另据了解，对全装修商品住宅，在销售时实行毛坯房和装修分别计价，分别开发票，分别纳税。