济南商铺空置率高 商铺出租信息是求租信息的七倍

　　近日,本报持续关注了省城商铺高租金的问题。日前,记者走访多个商圈发现,每个商圈都存有大量空置待租的商铺,在目前经济形势不景气的大背景下,高租金的副作用已经显现出来。这一变化,商业地产中介感受明显,从之前平均每月做成5单生意到如今每月一单生意都做不成,数据的变化,折射出实体店经营环境的变化,更折射出城市的“空心”之痛。

　　锐观察

　　商铺空置套牢部分“二房东”

　　在商铺大量空置的背景下,年年飞涨的租金也有了松动,部分房东开始下调商铺租金以吸引商户,降低空置率。

　　据商业地产中介小王介绍,商铺租赁中“二房东”占了很大比例,“有一些商业管理公司或者个人,将一条街或者几个商铺包下来再转租,像文化东路、洪家楼、历山路等不少地方的商铺都是这样的运作模式,这就导致房租层层加价,越来越高。”

　　不过,首先受到冲击的也是“二房东”。

　　“一个一百平的商铺,每月租金动辄上万,两个月租不出去二房东就要承担两万元的损失。”小王介绍,商铺空置对于二房东来说就是被套牢了,为了减少损失,不少二房东只好压低房租,甚至赔钱往外转。

　　“洪家楼一处商铺去年10月份的租金是每天每平10元,现在已经降到了8元,3个月内降幅达到了20%。”小王表示,这并不是个例,“洪家楼附近有一处面积120平方米左右的店铺,四五个月之前租金是每天每平9元,后来租给了一个火锅店,结果生意冷清,才过了两个月时间火锅店老板便往外转,价格降到了6.8元,火锅店的租期还没到,带租往外转显然亏了不少。”

　　数据控

　　出租信息143页,求租仅23页

　　在赶集网、58同城等网站上,转租、转售商铺的广告比比皆是。从16日到20日5天之内,赶集网“济南频道”发布的商铺出租信息有143页,求租信息总共只有23页,其中还有不少是重复信息。

　　“说到商铺出租,这两年变化就很大。”21世纪不动产虹景加盟店佛山街店金牌经纪人闫绍勇说,他们两年前搬到佛山街时,不少人都是通过他们求租商铺,“当时1个月能成交大概5个,现在1个月能有1个来咨询求租商铺的就不错。”

　　闫绍勇称,他们的主要业务还是民居,因为“最近几个月,不管是求租还是出租,商铺都没有成交量。”

　　“商铺红火的那几年,我们还曾派人到街上搜集商铺电话,征得房东同意后变成房源。”在山大路附近做房产中介的韩先生也坦言,商铺出租生意不好做了。“现在看到满大街的商铺转租信息都懒得理了。”

　　瞭望哨

　　房租只涨不跌间接影响人气

　　“个人报价相对较乱,通常是相邻几家商铺的房主商量着报一个价格。”商业地产中介小王介绍说,不少商铺的产权属于个人,个人房东的报价弹性往往比较大。

　　泉城路上不少商铺的产权便归个人所有。“其中一处商铺房东要价每平每天15元,后来就降低了,合算下来只有八九块钱。”他说,也有不差钱的房东抱着价格不肯降,这其实并不合理。

　　积攒人气对于经商来说是至关重要的一环,高房租严重压缩商家利润,导致门店更换频繁,显然不利于商业的发展。

　　“舜耕路附近一处独栋商业楼,一直空置,后来管理方称第一年可低于成本出租,他们看重的是后期的增值。”小王称,商业人气需要养,这样的经营方式是值得借鉴的。

　　经四路人防

　　200多家商铺营业,30处商铺空置

　　M区有8家店铺空置,仅6家在营业,K区有22家左右在营业,6家空置,J区营业店铺为28家左右,空置店铺为7家。

曾经一铺难求的经四路人防金街,如今也有不少商铺拆

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了招牌,用喷绘布遮住了门脸。

　　记者20日调查发现,从A区到M区,人防商城内共有200多家商铺在营业,目前空置的商铺有30处左右。

　　空置商铺主要集中在人防西头,其中M区有8家店铺空置,仅6家在营业,K区有22家左右在营业,6家空置,J区营业店铺为28家左右,空置店铺为7家。

　　人防商城最西侧以摊位形式经营,主营饰品、手机贴膜等,共有三排摊位,约100多个,其中中间摊位基本都在经营,两侧摊位闲置较为严重,近30个摊位空置。

　　佛山街

　　130家商铺,近20家发布出租信息

　　出租的商铺包括服装店7家,餐饮店6家,电玩城、美容店各1家,另外还有中国移动营业厅、投资公司等共3家。

　　“以前这里就是服装一条街,生意很红火,后来实体服装店生意不好做,转租潮就开始了。”21世纪不动产虹景加盟店佛山街店金牌经纪人闫绍勇介绍说。

　　这条紧邻银座商城的老街,从南到北不足500米,据记者粗略统计,共有约130家临街店铺,其中近20家门口贴着出租信息。

　　这些出租的商铺,包括服装店7家,餐饮店6家,电玩城、美容店各1家,另外还有中国移动营业厅、投资公司等共3家。可以看出,曾经是“服装一条街”的佛山街,服装生意极度萎靡,即便是被认为“很难赔钱”的餐饮生意,日子也不好过。

　　“这是你看到的,其实还有很多正在营业的店铺都是刚转租过来时间不长的,这条街上做满一年以上的商铺都不多了。”佛山街一家餐饮店的工作人员李先生介绍,佛山街北头因为靠近泉城路商圈,餐饮店比较多,生意大多还不错,佛山街南头因为靠近文化西路,“餐饮虽然不如南头,生意也还说得过去”,最惨的是中间部分,这条街不通公交,客流量少,“周边居民购买力并不强,所以频繁转租成了常态”。

　　山师东路

　　“转租”商铺中七八成做服装生意

　　餐饮店更新换代的速度更快,今天还是这个名字的奶茶店,明天就换成那个名字的奶茶店了,基本就是半年一茬。

　　“商铺空置还有一个表现,就是一些店铺轮番洗牌,店面不停更换。”商业地产中介小王介绍,从其从业经验来看,目前关门转让的商铺中,从事服装经营的最多,服装销售成为受网络冲击最大的行业之一,而受季节影响,新开商铺中火锅店最多。

　　山师东路就是很好的例子。20日,记者走访山师东路几家从2000年之后就很火爆的老牌商城发现,每个商城能容纳100余家商户,有的商城内打出“转租”旗号的商户达20余家,且其中七八成是销售服装的。

　　“现在衣服太难卖了,网上10块钱就能买件衣服,咱得先把房租挣出来,然后才是挣钱,价格肯定不能和几乎没有什么成本的网络比。”在山师东路一家商城内从事服装生意的范女士说,在山师东路卖衣服,回头客特别多才能赚大钱,除了一些做的很早的而且一直坚持下来的,多数都是挣个吃喝,“更新换代很快,就说我们这一片吧,20多家店就1家是开了多年的老店,其他全都是刚做了半年左右的。”

　　商城周边的临街店铺,基本都是做餐饮生意的,商城内多名店主均表示,餐饮店更新换代的速度更快,“今天还是这个名字的奶茶店,明天就换成那个名字的奶茶店了,基本就是半年一茬。”

　　“转租的牌子挂了小半年了,还是没租出去。”另有卖小吃的店主诉苦道。

　　泉城路

　　“全省最大单品牌服装店”换品牌

　　2014年5月5日,百盛退出泉城路后,3.5万平方米的商场一闲就是8个月;从今年夏天开始,泉城路商铺空置也已成为常态。

继佐丹奴泉城路旗舰店、以纯泉城路旗舰店相继关门之后,原本占据独栋建筑的美特斯邦威泉城路旗

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舰店也已谢幕。

　　2005年,美特斯邦威泉城路旗舰店绚丽开幕。据当时报道,该店面积达2000平方米,是当时全省面积最大的单品牌服装专卖店。

　　近日,记者探访发现,该店目前正在装修,虽然美特斯邦威的招牌尚未拆除,但门前已经打起了海澜之家的广告。附近一名车管员告诉记者,这家美特斯邦威已经关门,装修之后将改为海澜之家。

　　这一说法得到了该店东侧另一家美特斯邦威门店工作人员的印证。该工作人员表示,旗舰店两个月前就关门了,合并到了该门店中。

　　至于关门原因,车管员称,因为房租上涨,美特斯邦威无法接受,就租给了海澜之家;不过,对于这一说法,美邦工作人员并未给予回应。

　　近年来,泉城路商铺品牌更迭已成常态,前段时间还在甩卖的七匹狼门店,如今已经开始装修,并打出了意尔康皮鞋山东旗舰店的广告。

　　实际上,从今年夏天开始,泉城路商铺空置也已成为常态,不少商铺一闲就是大半年。

　　空铺率高、房租居高不下,那么,房租定价多少才是合理的呢?山东大学房地产研究中心主任李铁岗给出了这样一个公式:年租金=8%至10%×房子售价;如果最终租得商铺的年租金比公式计算出的年租金高出15%-20%,就是合理的商铺租金。

　　李铁岗介绍,公式中的8%-10%,其实就是市场普遍商业收益率,其中包括6%的基准利率和2%的通货膨胀率,如果加上税费等因素,大概在10%,“所以8%或10%这俩数都可以。”

　　李铁岗强调,使用该公式的前提是房子的产权期限为永久,而我国商业房、商住房的产权为40至50年,因此,计算年租金的合理区间时,要在该公式计算出来的数据基础上再加15%至20%。

　　“当然,房子售价指的是当前价格,比如目前房价下跌,租金下跌是合理的。”李铁岗称,除此之外,房租还受维修等各种因素的影响。

　　“如果不论什么地段、什么人气,所有的房租都在上涨,那就是市场泡沫严重;反之,如果全部的房租都在下跌,那就是萧条。”李铁岗认为,当前的情况是房租有涨有跌,因而正处于较合理的区间范围内。

　　2014年5月5日,百盛退出泉城路后,3.5万平方米的商场一闲就是8个月,近日才确定为孕婴童体验广场并开始招商。

　　2014年7月底关门的佐丹奴、卡玛门店,面积430平方米,位于泉城路西头惠尔商厦,出租广告已经打出7个月左右,如今依然空置。

　　此外,位于丰利大厦一层的匹克、以纯门店也已相继关门,一层只有海澜之家仍在营业;齐鲁国际大厦一层靠近泉城路一侧,原有的金店、银行等都已搬走,根据出租信息,底层商铺出租面积约1000平方米。

　　专家说

　　不降房租也许是一种营销手段

　　针对“空铺率”,我国商业地产界曾有达10%就触及“国际警戒线”一说。照此算法,济南诸多商圈的空铺率已经超过了“国际警戒线”,以佛山街为例,其空铺率约为13.85%。

　　“一方面是空铺率越来越高,一方面是很多商圈哪怕商铺空着,租金也只涨不跌,这就陷入了一个怪圈。”山东省政协委员、山东财经大学当代金融研究所所长陈华表示,目前商业地产面临着过剩的情况,主要是由商业地产的供给大于需求以及互联网对实体经济的挤压而形成。

　　陈华认为,不把房租降下来,也许属于一种营销手段。房东可能会采取明面不变、暗中降价的方式,比如“租一年多赠送两个月的时间”等。陈华说,租金下调容易,但如果经济形势好转,再想涨房租就远没有这么容易了。

　　金算盘

　　计算商铺租金其实有公式可循

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